Die Verhandlung eines gewerblichen Mietvertrags unterliegt der Vertragsfreiheit der Parteien. Diese Freiheit wird jedoch durch zwingende Vorschriften im städtischen Mietgesetz (LAU) und im Zivilgesetzbuch (Código Civil) eingeschränkt.
Ein konkretes Beispiel sind die Garantien in gewerblichen Mietverträgen. Obwohl alle Garantien darauf abzielen, die Einhaltung der Verpflichtungen des Mieters zu gewährleisten, gibt es im LAU zwei Arten von Garantien, die entgegengesetzte Merkmale aufweisen. Einerseits die Kaution, eine gesetzlich vorgeschriebene und festgelegte Garantie, und zum anderen die zusätzlichen Garantien, die freiwillig und unbestimmt sind.
Die Kaution
Verpflichtungen des Mieters
In gewerblichen Angelegenheiten und gemäß Artikel 36 des LAU ist der Mieter verpflichtet, bei Abschluss des Mietvertrags eine Kaution zu hinterlegen. Die Kaution muss folgende Anforderungen erfüllen:
- Bargeld
- Entspricht zwei monatlichen Zahlungen der vereinbarten Miete
Das LAU sieht vor, dass der Vermieter die Kaution aktualisieren kann, um sie an die aktuelle Höhe der Miete anzupassen.
Verpflichtungen des Vermieters
Das LAU erlegt dem Vermieter auch die Verpflichtung auf, die Rückzahlung der Kaution bei Vertragsende zu gewährleisten, sofern der Mieter keine Vertragsverletzung begangen hat:
- Hinterlegung der Kaution bei den entsprechenden Stellen.
Obwohl die Hinterlegung der Kaution in den meisten Autonomen Gemeinschaften obligatorisch ist, gibt es einige Ausnahmen.
- Rückgabe der Kaution an den Mieter innerhalb einer Frist von höchstens einem Monat nach Beendigung des Mietvertrags.
Bei Nichteinhaltung wird automatisch der gesetzliche Zinssatz auf die Kaution angewandt.
Zusätzliche Garantien
Freiheit der Parteien
Im Gegensatz zu den Bestimmungen des LAU für die Wohnraummiete gibt es bei der Gewerbemiete keine Beschränkungen hinsichtlich der Höhe oder der Form der zusätzlichen Garantien.
Die Parteien haben absolute Freiheit, wodurch dies zu einem wichtigen Verhandlungspunkt wird.
In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass es den Parteien in einem Vertrag freistehen sollte, sich darauf zu einigen, keine zusätzlichen Garantien zu stellen. Die Freiheit, zusätzliche Garantien zu gewähren, impliziert auch die Freiheit, sie nicht zu verlangen.
Zusätzliche Garantien, die auf dem spanischen gewerblichen Mietmarkt üblich sind
Die Freiheit der Parteien in Bezug auf zusätzliche Garantien hat auf dem spanischen Markt zu folgende Praxis geführt:
Die Bareinlage
In der Praxis ist es üblich, dass sich die Parteien auf eine zusätzliche Barkaution einigen. Obwohl es keine gesetzliche Obergrenze gibt, entspricht der Betrag in der Regel maximal der Höhe von sechs Monatsmieten.
Die Bankbürgschaft
Diese Methode ist auf dem spanischen gewerblichen Mietmarkt sehr verbreitet.
Mit dieser Garantie verpflichtet sich eine Bank, gesamtschuldnerisch für die Erfüllung der Verpflichtungen des Mieters einzustehen.
Die Bürgschaft
Mit einer Bürgschaft kann jeder Dritte, einschließlich der Geschäftsführer einer Gesellschaft oder Gesellschaften desselben Konzerns, gesamtschuldnerisch für die Erfüllung der Verpflichtungen des Mieters einstehen.
Es ist von entscheidender Bedeutung, dass sich die Parteien mit den Sicherheitsvorkehrungen während der Verhandlungen über einen gewerblichen Mietvertrag befassen. Auf diese Weise können individuelle Vereinbarungen getroffen werden, die den Bedürfnissen und Erwartungen der einzelnen Parteien entsprechen. Die Garantien können ein wichtiger Aspekt für den Erfolg eines gewerblichen Mietvertrags sein, da sie dazu beitragen können, die Zahlung der Miete zu sichern.
Lauriane Moreira
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