Der Boom der touristischen Vermietung in Spanien hat zur Verabschiedung regionaler und kommunaler Vorschriften geführt, die administrative Verpflichtungen zur Begrenzung dieser Tätigkeit in unserem Land auferlegen. Mit demselben Ziel vor Augen haben viele Wohnungseigentümergemeinschaften beschlossen, von ihren Befugnissen Gebrauch zu machen, um ihre Satzungen zu ändern, interne Vorschriften zu erlassen oder die Eigentümer von Ferienunterkünften zu verklagen.
Die Regelung der touristischen Vermietungen in Spanien
Die in der spanischen Verfassung vorgesehene Organisation und Aufteilung der Zuständigkeiten sieht keine einheitliche Regelung für die touristische Vermietung vor, sondern neunzehn. Diese Tätigkeit fällt in den Zuständigkeitsbereich der Autonomen Gemeinschaften und der Autonomen Städte, im Fall von Ceuta und Melilla, die administrative Verpflichtungen festlegen.
So zum Beispiel das Dekret 28/2016 vom 2. Februar über Wohnungen zu touristischen Zwecken und zur Änderung des Dekrets 194/2010 vom 20. April über touristische Wohnungen in Andalusien, demzufolge Interessenten, die eine touristische Vermietungstätigkeit aufnehmen möchten, zunächst eine entsprechende Erklärung beim zuständigen Regionalministerium für Wohnungswesen einreichen müssen, das dann die Eintragung in das andalusische Tourismusregister vornimmt.
Darüber hinaus haben die Gemeinden ihre eigenen Vorschriften und in einigen Fällen sogar Beschränkungen erlassen, die Verboten ähneln können.
So zum Beispiel in Barcelona, wo der Stadtrat eine städtebauliche Verordnung, den besonderen städtebaulichen Plan für die Regulierung von Beherbergungsbetrieben, Jugendherbergen, Unterkünften für touristische Zwecke, Wohngemeinschaften und temporären Wohngemeinschaften für Lehrkräfte in Barcelona, erlassen hat, die die Gemeinde in mehrere Zonen unterteilt. Je nachdem, wo sich die Immobilie befindet, können neue Einrichtungen zur touristischen Nutzung betrieben werden oder nicht.
In Anbetracht der Vielfalt der einschlägigen Vorschriften ist es daher notwendig, die örtlichen Vorschriften sowohl auf regionaler als auch auf kommunaler Ebene zu überprüfen, bevor man mit dem Betrieb von touristischen Mietobjekten beginnt.
Die Begrenzung der touristischen Vermietung durch die Eigentümergemeinschaften
Das Gesetz über das horizontale Eigentum (im Folgenden LPH) ermächtigt die Eigentümergemeinschaften die Einrichtung von touristischen Vermietungen zu beschränken. Diese Befugnis ist nicht unbegrenzt, sondern muss im Einklang mit dem Gesetz stehen, um die Eigentumsrechte der Betroffenen nicht zu verletzen.
Der zwölfte Absatz von Artikel 17 des Gesetzes über das horizontale Eigentum erlaubt es der Eigentümerversammlung ausdrücklich, mit der Mehrheit von drei Fünfteln der Gesamtzahl der Eigentümer, die drei Fünftel der Gesamtanzahl der Beteiligungsquoten vertreten, Beschlüsse zu fassen, die die Ausübung von touristischen Vermietungsaktivitäten in horizontalen Eigentumsregelungen einschränken oder von Bedingungen abhängig machen. Der vorgenannte Abschnitt ermächtigt den Vorstand auch, besondere Ausgabenquoten oder eine Erhöhung des Anteils an den gemeinsamen Kosten der Wohnung, in der diese Tätigkeit ausgeübt wird, festzulegen, sofern diese Änderungen keine Erhöhung von mehr als 20 % bedeuten. Nach dem Grundsatz der Strenge werden die genannten Vereinbarungen nicht rückwirkend gelten und müssen im Grundbuch eingetragen werden, um von Dritten durchgesetzt werden zu können.
Neben der Verabschiedung von Vereinbarungen haben einige Gemeinden auf Unterlassungsklagen zurückgegriffen. Mit dieser Klage kann das Bestehen von touristischen Vermietungen auf der Grundlage von Artikel 7 des LPH angefochten werden, der generell lästige, ungesunde, gefährliche oder rechtswidrige Aktivitäten verbietet. Um die Einstellung der Tätigkeit zu erreichen, muss der Beschwerdeführer nachweisen, dass die im LPH vorgesehenen Bedingungen erfüllt sind. Nach ständiger Rechtsprechung verstößt die Vermietung oder Verpachtung von Ferienunterkünften an sich nicht gegen Artikel 7 des LPH, doch muss das Vorhandensein der durch eine solche Tätigkeit verursachten nachteiligen Bedingungen faktisch nachgewiesen werden.
So wurde in der Rechtsprechung anerkannt, dass gelegentliche Belästigungen der Nachbarn, die auch in nicht touristisch genutzten Immobilien auftreten können, für sich genommen keinen Verstoß gegen Artikel 7 des LPH rechtfertigen (siehe z. B. das Urteil des Landgerichts Madrid vom 12. Juli 2021).
Lauriane Moreira
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