In Spanien ist es üblich, im Rahmen einer Immobilientransaktion einen Kautionsvertrag abzuschließen. Diese Art von Vertrag spiegelt verschiedene Verpflichtungsebenen wider, je nach Art der darin enthaltenen Verpflichtungen, wobei es drei verschiedene Arten von Kautionen gibt:
- Bestätigungskaution
- Strafkaution
- Bußgeldkaution.
Je nach Art der Kaution hat sie unterschiedliche Auswirkungen auf die Parteien.
Unabhängig von der Art der Kaution gibt es jedoch keine Verpflichtungen hinsichtlich ihrer Höhe, so dass die Parteien diese frei festlegen können.
Bestätigungskaution, eine Vorauszahlung des Preises
Die Bestätigungskaution hat den Zweck, das Interesse der Parteien am Abschluss des Kaufvertrags durch die Zahlung eines Teils des vereinbarten Endpreises durch den Käufer zu bestätigen.
Der als Anzahlung geleistete Betrag wird von dem endgültigen Kaufpreis abgezogen,
Diese Art der Anzahlung sieht weder die Möglichkeit der Kündigung des Vertrags durch die Parteien noch Vertragsstrafen im Falle der Nichterfüllung vor.
Tritt jedoch eine der Parteien vor Vertragsabschluss vom Kaufvertrag zurück, werden die als Sicherheitsleistung gezahlten Beträge zurückerstattet. Darüber hinaus kann die Partei, die von der Vertragsauflösung betroffen ist (Käufer oder Verkäufer), die Erfüllung des Vertrags oder Schadensersatz verlangen.
Strafkaution, eine Garantie für die Erfüllung
Die Strafkaution ist der vorherigen sehr ähnlich. Es handelt sich um eine Vorauszahlung des vereinbarten Preises im Rahmen eines Vertrags, der weder die Möglichkeit einer Vertragsauflösung noch eine Vertragsstrafe bei Nichterfüllung vorsieht.
Tritt der Käufer also vom Kauf zurück, verfällt die geleistete Anzahlung.
Wie bei der Bestätigungskaution kann die Partei, die von der Vertragsauflösung betroffen ist (Käufer oder Verkäufer), die Erfüllung des Vertrags oder Schadensersatz verlangen.
Bußgeldkaution, die Strafe für Nichterfüllung
Die Bußgeldkaution ist im Zivilgesetzbuch ausdrücklich vorgesehen.
Ihr charakteristischstes Element, das sie von den Bestätigungs- und Strafkautionen unterscheidet, ist, dass sie den Rücktritt der Parteien durch eine Vertragsstrafe vorsehen. In Artikel 1454 des Zivilgesetzbuches heißt es:
…kann der Vertrag aufgelöst werden, indem der Käufer sich bereit erklärt, auf sie zu verzichten, oder indem der Verkäufer sich bereit erklärt, sie doppelt zurückzugeben.
Wenn also eine der Parteien beschließt, den Vertrag über die Anzahlung aufzulösen, muss sie der anderen Partei den ursprünglich vereinbarten Betrag aushändigen:
- Handelt es sich um den Käufer, so ist der Verkäufer Eigentümer des gezahlten Betrages.
- Handelt es sich um den Verkäufer, muss er dem Käufer den Betrag der Anzahlung in doppelter Höhe aushändigen: die erste als Rückerstattung der Anzahlung, die zweite als Vertragsstrafe.
Bei der Unterzeichnung eines Kaufvertrags und je nach den von den Parteien verfolgten Zielen wird, die eine oder andere Form der Anzahlung zur Anwendung kommen. Der Wortlaut des Vertrags über die Anzahlung bestimmt die Folgen für jede Partei.
Lauriane Moreira
Wenn Sie weitere Informationen über Bestätigungs-, Bußgeld- und Strafkautionen in Spanien wünschen,
Quelle: Urteil Nr. 6651/1992 des Obersten Gerichtshofs vom 31. Juli 1992 (ECLI:ES:TS:1992:6651).
