Der Verkauf von im Bau befindlichen Immobilien kann mittels unterschiedlicher Verträge durchgeführt werden, wie etwa dem forward purchase agreement oder dem forward funding agreement, die beide aus dem angelsächsischen Bereich stammen. Diese beiden Verträge, die oft im Rahmen großer Immobiliengeschäfte verwendet werden, haben sich in Spanien besonders stark entwickelt, wo sie als Basis für die Entwicklung der speziellen Verträge, sogenannten hybriden Verträgen, gedient haben, die den ein oder anderen Bestandteil aus jedem der beiden Verträge abändern können.
Der Forward-Purchase-Vertrag
Es handelt sich um eines der am häufigsten verwendeten Verfahren innerhalb der Immobilienverkäufe, das den Merkmalen des Kaufvertrags über eine künftige Sache bestens gerecht wird.
Tatsächlich ist der Forward-Purchase-Vertrag ein gegenseitiger Vertrag über den Verkauf einer künftigen Immobilie, der zwischen dem Bauträger und Verkäufer und dem Käufer und Investor abgeschlossen wird und durch den der Verkäufer sich dazu verpflichtet, den Bau der Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums durchzuführen (er ist Bauträger) und sie dem Käufer zu übergeben. Der Investor und Käufer verpflichtet sich seinerseits dazu, die Immobilie nach ihrer Fertigstellung zu kaufen und den Preis zu zahlen, wenn sie ihm übergeben wird. Im Allgemeinen verpflichtet sich letzterer ebenfalls dazu, das Gut unter wirtschaftlichen Bedingungen und festgelegten Fristen zu kommerzialisieren.
Die Ausübung eines Forward-Purchase–Vertrags unterteilt sich in drei Hauptphasen:
- Die Unterzeichnung des Kaufvertrags über eine künftige Sache zwischen den Parteien
- Die Förderung der Immobilie vonseiten des Bauträgers und Verkäufers
- Die Übergabe der Immobilie und die Zahlung des Preises.
Die Zahlung der Gesamtheit des Kaufpreises bei der Übergabe der Immobilie ist eines der Hauptmerkmale dieses Vertrags, das ihn von anderen Vertragsformen unterscheidet. Der Bauträger und Verkäufer erhält hier also bis zur Fertigstellung des Gebäudes und seiner Übergabe an den Käufer keine Zahlung. Dennoch bietet ihm dieser Vertrag gewisse Garantien.
Zum einen ist er sich nämlich sicher, einen Käufer für seine Immobilie zu haben, und dies sogar bevor ihr Bau beginnt. Zum anderen ist es üblich, dass der Käufer am Ende einen höheren Preis zahlt, als wenn er einen Teil des Preises zu Baubeginn gezahlt hätte, oder wenn der Kauf der im Bau befindlichen Immobilie auf zeitlich versetze Weise geschehen sollte (zum Beispiel zuallererst durch den Kauf des Grundstücks, auf dem das Gebäude errichtet wird). Schließlich erleichtert die Tatsache, einen sicheren Käufer zu haben, dem Bauherren, von den Banken die notwendige Finanzierung zu erhalten, um den Bau der Immobilie durchzuführen.
Der Forward-Funding-Vertrag
Der Forward-Funding–Vertrag ist ein gegenseitiger Vertrag über den Verkauf einer künftigen Immobilie, der zwischen dem Bauträger und Verkäufer und dem Käufer und Investor abgeschlossen wird, in dem der Bauträger und Verkäufer sich dazu verpflichten, eine Immobilie zu errichten und an den Käufer zu verkaufen, aber mit der Besonderheit, dass die Last der Finanzierung des besagten Baus ausschließlich der Käufer und Investor trägt, der demnach alle Kosten in Zusammenhang mit dem Bau tragen muss. Allerdings wird prinzipiell ein Limit (eine maximale Zahlung) von den Vertragsparteien festgelegt.
Auch hier unterteilt sich die Ausübung des Vertrags in drei Phasen:
- Der Käufer und Investor beginnt damit, dass er dem Bauträger und Verkäufer das Grundstück abkauft
- Förderung der Immobilie vonseiten des Bauträgers und Verkäufers, die durch den Investor finanziert wird
- Übergabe der Immobilie und Zahlung.
In der Regel übergibt der Bauträger und Verkäufer den Grundstücksbesitz an den Käufer und Investor in einer vorbereitenden Phase, die der Unterzeichnung des Forward-Funding-Vertrags entspricht oder etwas später, wenn bestimmte festgelegte Bedingungen erfüllt wurden. Somit wird der Käufer vor oder zur gleichen Zeit des Baubeginns der Immobilie zum Eigentümer des Grundstücks. Der Gesamterwerbspreis wird im Vorhinein von den Vertragsparteien festgelegt, bevor die Bauarbeiten beginnen.
Der Bauträger und Verkäufer verpflichtet sich dazu, die Immobilie mit der durch den Käufer und Investor geleisteten Finanzierung zu fördern, zu errichten und zu kommerzialisieren. Er verpflichtet sich ebenfalls dazu, ihm diese zu übergeben, sobald sie fertiggestellt ist.
Im Laufe der fortschreitenden Bauarbeiten wird der Käufer nach und nach durch den Erwerb des Erbauten zum Eigentümer, und entsprechend dem Erfolg der Kommerzialisierung der errichteten Gebäude wird der Verkäufer bezahlt und erhält einen Preiszuschlag.
Die Zahlung für das Grundstück durch den Käufer an den Bauträger und Verkäufer ermöglicht es letzterem, alle oder den Großteil der notwendigen Ausgaben für die Ausführung der Bauarbeiten für das Gebäude zu finanzieren. Alle Zahlungen, die der Käufer ab dem Erwerb des Grundstücks bis zum Ende der Bauarbeiten tätigt, sollen den Verkäufer und Bauträger dazu befähigen, den Bau zu finanzieren. Nach Abschluss der Bauarbeiten zahlt der Käufer den von den Parteien festgelegten Gesamtpreis, nach Abzug der vom Investor und Käufer übernommenen Baukosten, sowie der Zinsen, die diese Summen generiert haben, und entsprechend der Rentabilität der Vermietung des Gebäudes während der Bauarbeiten.
Dieses Verfahren des Forward Funding bietet also dem Bauträger und Verkäufer den Vorteil, die für den Bau der Immobilie notwendige Finanzierung direkt zur Verfügung zu haben, ohne sich zu einem großen Teil bei den Banken verschulden zu müssen. Er hat ebenfalls die Garantie, einen Käufer für seine Immobilie zu haben. Allerdings bedeutet der Rückgriff auf dieses Verfahren einen geringeren Gewinn (als beim Forward Purchase Agreement).
Wenn der Bauträger und Verkäufer seiner Verpflichtung, die Immobilie erbaut und vermietet zu übergeben, nicht nachkommt, kann der Käufer und Investor den Verkauf auflösen und den Grundstückspreis zurückerlangen. Wenn der Käufer und Investor seinerseits seine Verpflichtungen nicht erfüllt, verfügt der Bauträger und Verkäufer ebenfalls über die Möglichkeit der Vertragskündigung.
Achtung, es ist anzumerken, dass die zu Beginn des Geschäfts durchgeführte Übertragung des Grundstücks nicht die Übergabe der fertiggestellten und vermieteten Immobilie gemäß dem von den Parteien Vereinbarten garantiert.
Cécile Proust & Clément-Henri Girardot
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