Haftung wird gemeinhin definiert als die Verpflichtung, die einer Person zukommt, für ihre Handlungen, die aus ihrer Rolle hervorgehen, für die Pflichten, die sie zu erfüllen hat, zu haften und alle Konsequenzen daraus zu tragen. Beim Verkauf einer im Bau befindlichen Immobilie ist der Immobilienverkäufer für mögliche Fehler und Mängel verantwortlich, die das dem Käufer übergebene Gebäude aufweisen kann.
Der Verkauf von im Bau befindlichen Immobilien in Spanien bietet heute infolge der Krise des Immobilienmarkts und der Finanzkrise interessante Rentabilitätsaussichten, kann jedoch auch gewisse Bedenken hervorrufen. Es ist daher wichtig, die Garantien sowie die Haftungsregelungen zu kennen, die an diesen Vertragstyp gebunden sind.
Im Folgenden werden die unterschiedlichen möglichen Haftungen des Immobilienverkäufers sowie die Fristen, innerhalb der der Betroffene einen Schadensersatz einfordern kann, behandelt.
Haftung und Verjährungsfristen von Schadensersatzansprüchen
Der Artikel 1591 des Código Civil: Zehnjährige Verjährungsfrist und Konzept des Einsturzes (span. la ruina)
Die vertragliche Haftung wird zwar durch die Artikel 1101 und folgende des Código Civil geregelt, der Artikel 1591[1] des besagten spanischen Zivilgesetzbuches ist jedoch der wichtigste Artikel bezüglich der Haftung im Falle des Einsturzes eines Gebäudes aufgrund von Baumängeln, also im Falle der Haftung bei Einsturz (responsabilidad por ruina).
Gemäß diesem Artikel 1591 des Código Civil haftet nämlich der Bauunternehmer eines Gebäudes, das aufgrund von Baumängeln einstürzt, für die Schäden, wenn sich der Einsturz innerhalb von 10 Jahren, gerechnet ab dem Vertragsschluss, ereignet. Der Architekt ist in gleicher Weise verantwortlich, gerechnet ab demselben Zeitpunkt und für dieselbe Dauer, wenn Mängel am Boden oder bei seiner Leitung der Bauarbeiten den Einsturz verursacht haben. Wenn dahingegen der Grund für den Einsturz aus der Verletzung der Vertragskonditionen vonseiten des Bauunternehmers hervorgeht, wird der Zeitraum für die Übernahme des Schadensersatzes auf 15 Jahre festgelegt.
Die Rechtsprechung hat das Konzept des Einsturzes (span. la ruina) erweitert. So weicht das Konzept des Einsturzes im Código Civil vom Verständnis im allgemeinen Sinn ab. Nach der Rechtsprechung existieren drei Typen von Einstürzen im Zivilrecht:
- Der physische Einsturz, d. h. der totale oder partielle Einsturz des Gebäudes
- Der potentielle Einsturz, d. h. ein künftiges Einsturzrisiko oder eine progressive Beschädigung
- Der funktionelle Einsturz, d. h. eine Beschädigung des Gebäudes, die, ohne seine Stabilität zu beeinflussen, trotzdem Mängel aufweist oder den Gebrauch, der vom Gebäude gemacht werden soll, gravierend ändert, so dass es zum Wohnen ungeeignet wird.
Dieses Prinzip der zehnjährigen Haftung des Unternehmers auf Basis des Artikels 1591 des Código Civil hat jedoch eine Kontroverse hinsichtlich seines Anwendungsbereiches ausgelöst. In diesem Sinne hat das Gesetz 38/1999 vom 5. November zur Regelung des Baus von Gebäuden (Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación – LOE), welches stets diese zehnjährige Haftung vorsieht, den Anwendungsbereich eingeschränkt. Dieses Gesetz gilt für alle Gebäude, die nach dem 5. Mai 2000 gebaut wurden.
Das Gesetz Ley 38/1999, von 5. November, de Ordenación de la Edificación (LOE)
In Artikel 17 der LOE ist die allgemeine Regelung zur Haftpflicht enthalten. Dieses Gesetz unterscheidet drei Arten von Haftung entsprechend der Gründe für die eingetretenen Schäden.
Hinsichtlich der zehnjährigen Haftung sieht der Artikel 17 der LOE vor, dass die natürlichen oder juristischen Personen, die an dem Bauprozess beteiligt sind, gegenüber den Eigentümern und Dritterwerbern der Gebäude zehn Jahre lang für die materiellen Schäden haften, die dem Gebäude durch Fehler oder Mängel, die das Fundament, die Sockel, die Balken, die Bodenplatten, die tragenden Wände oder andere Strukturelemente betreffen, die die Widerstandsfähigkeit und die Stabilität des Gebäudes direkt gefährden, zugefügt werden.
Natürlich verhindert das angeführte Haftungssystem nicht, dass parallel eine vertragliche Haftung bestehen kann. Die am Bauprozess beteiligten natürlichen oder juristischen Personen entsprechen hier dem Bauträger, dem Bauherren, dem Baumeister, dem Architekten etc.
Die LOE legt eine dreijährige Haftung für die Fehler und Mängel der Bauten oder Anlagen fest, die nicht den normalen Anforderungen einer Behausung entsprechen.
Ebenso sieht das Gesetz eine jährliche Haftung für die Schäden vor, die sich an den Schluss- oder Bauelementen ereignen.
Jede am Bau beteiligte Person ist persönlich für die Arbeiten verantwortlich, die sie ausgeführt hat. Wenn es jedoch nicht möglich ist, die Ursache für die Schäden auf eine Einzelperson festzulegen, oder wenn mehrere Personen an der Ausführung der Arbeit beteiligt waren, ohne dass der Grad ihrer Teilnahme bestimmt werden kann, sind die verschiedenen Beteiligten gemeinsam verantwortlich.
Gemäß Artikel 18 der LOE muss das Verfahren der Haftung für Baufehler und -mängel innerhalb einer Frist von zwei Jahren, gerechnet ab dem Zeitpunkt, an dem die besagten Schäden verursacht werden, eingeleitet werden. Die Haftung aufgrund der Verletzung der vertraglichen Verpflichtungen kann ebenfalls innerhalb desselben Zeitraums eingeklagt werden.
Bei den Fristen des Artikels 17 der LOE handelt es sich um Verjährungsfristen, während es sich im Artikel 18 um Ausschlussfristen handelt.
Ferner ist es gängige Praxis, dass sich der Bauträger und Verkäufer in den Kaufverträgen künftiger Sachen zu seiner Haftung für Baumängel verpflichtet. Dieser gibt nämlich dem entsprechenden Käufer eine Bankbürgschaft, die im Allgemeinen einem Betrag von 2% des Kaufpreises entspricht, die der Käufer behalten kann, wenn innerhalb der zwei Monate nach der Übergabe an den Käufer Baumängel am Gebäude auftauchen.
Allerdings kann die Haftung für Baumängel der am Bau beteiligten Personen nicht anerkannt werden, wenn bewiesen ist, dass jene Schäden durch ein unvorhersehbares Ereignis, ein Ereignis höherer Gewalt oder durch die Handlung eines Dritten verursacht wurden.
Cécile Proust & Clément-Henri Girardot
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