Der Aufschwung der Erneuerbaren Energien in Spanien bringt die Notwendigkeit, Verträge zu schaffen welche die Beziehungen zwischen dem Bauträger und dem Grundstückseigentümer regeln. Die gebräuchlichsten Verträge für die Errichtung sowohl von Windenergie- als auch von Photovoltaikparks werden nachfolgend besprochen.
Einführung in die Vertragstypologie auf dem Gebiet der Energie
Innerhalb des Energiesektors (konkret im Fall Erneuerbarer Energien), zu Beginn eines neuen Energieprojektes, stellt es sich im Allgemeinen als notwendig dar, vorher eine vertragliche Beziehung zu schließen. Die verwendeten Verträge sind, im Wesentlichen:
- Die Kaufverträge
- Die Pachtverträge und
- Die Verträge über die Übertragung von Erbbaurechten.
Der Kaufvertrag im Energiesektor
Obwohl es ein weitverbreiteter Vertrag ist, ist dieser Vertragstyp im Energiesektor und in den Projekten der Erneuerbaren Energien nicht der am meisten genutzte.
Einer der Gründe ist die Tatsache, dass die Bauträger von Energieprojekten – d.h., die Personen welche die Projekte zusammen mit dem/den Investoren in Gang bringen –sich nicht diesem Vertragstyp bedienen möchten. Sie ziehen es vor über die Grundstücke ausschließlich während der Laufzeit des Projekts zu verfügen ohne das Eigentum zu erwerben.
Pachtverträge
Gegenwärtig ist der Pachtvertrag zwischen dem Bauträger des Projekts und dem Eigentümer des Grundstücks im Energiesektor die üblichste Vertragsvariante. Gleichwohl es sich um einen Vertrag von einer langen Laufzeit handelt – im Allgemeinen zwischen 25 und 40 Jahren wirft er viele Fragen auf, die in den Vertragsbestimmungen geklärt werden sollten.
In diesem Sinne verdienen die Klauseln die sich mit den Kosten befassen spezielle Aufmerksamkeit, insbesondere der zu zahlende Pachtzins.
Es ist außerdem empfehlenswert in dem Pachtvertrag darzustellen, wer der Verantwortliche für die Formalitäten sein wird um den Wechsel von ländlicher Nutzung zu industrieller Nutzung des Gebiets zu veranlassen.
Vertrag über die Übertragung eines Erbbaurechtes
Der Vertrag über die Übertragung eines Erbbaurechtes stellt eine gute Alternative zu den Kauf- und Pachtverträgen im Energiesektor dar. Das Erbbaurecht erlaubt auf fremden Boden zu bauen (welches das Gebäude zu seinem Eigentum macht). Der Zeitraum darf nicht länger als 99 Jahre sein.
Unter den relevantesten Kernfragen welche der Vertrag über die Übertragung eines Erbbaurechtes beachten sollte, sind hervorzuheben:
- Die Regulierung der Vertragsdauer
- Die Erbbaupacht, welche beglichen werden muss
- Der Rückbau der erbauten Anlagen mit möglicher Entschädigung
- Die Gründe der Vertragsauflösung.
Vorteile des Vertrages über die Übertragung des Erbbaurechtes
Vorteile für den Bauträger:
- Da es sich um ein dingliches Recht handelt, sind die öffentliche Beurkundung und die Eintra-gung im Grundbuch vorgeschrieben, welche Wirkung gegenüber Dritten entfalten und mehr rechtliche Sicherheit erzeugen
- Der Bauträger muss weder eine Kaution oder Bürgschaft bei der entsprechenden Behörde hin-terlegen, noch ist er dem Mietgesetz unterworfen (LAU)
- Der Bauträger zahlt den Erbbauzins des Grundstücks auf dem er bauen wird, aber er kann das Erbaute frei nutzen.
Vorteile für den Eigentümer:
Mit Beendigung des Vertrages der Erbbaurechte erhält der Grundstückseigentümer sein Eigentum zurück, eine graduelle Wertsteigerung des Bodens kommt ihm zugute, ohne in das Projekt investiert zu haben.
Aufgrund dieser Vorteile, hat das Erbbaurecht eine bemerkenswerte Bedeutung.
Andrea García
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