Der Immobilienmietvertrag mit Kaufoption ist ein gewöhnlicher Mietvertrag, der die einseitige Befugnis des Mieters beinhaltet, eine oder mehrere Immobilien zu einem bestimmten oder bestimmbaren Preis nach einer zu diesem Zweck vereinbarten Frist zu erwerben.
Die Vermietung einer Immobilie, sei es zu Wohnzwecken oder zu anderen Zwecken, ist in Spanien im Gesetz 29/1994 vom 24. November 1994 über städtische Mietverträge geregelt. Für die Einbeziehung der Kaufoption gibt es jedoch kaum Rechtsvorschriften. Daher haben die Parteien einen großen Spielraum bei der Festlegung der Bedingungen für die Kaufoption.
Diese Freiheit erlaubt es den Vertragsparteien zwar, die Kaufoption an ihre Bedürfnisse anzupassen, kann aber auch zu unklaren und unausgewogenen Situationen führen, weshalb es sich lohnt, sich die Grundelemente in Erinnerung zu rufen.
Grundelemente des Mietvertrags mit Kaufoption
Zweck der Kaufoption
Zunächst muss die Immobilie, die Gegenstand der Kaufoption ist, eindeutig bestimmt werden, da bei der Vermietung mehrerer Immobilien die Kaufoption für eine oder mehrere Immobilien eingeräumt werden kann:
- Betreffend einer oder mehrerer Grundstücke
- Beschränkung auf einen Teil eines oder mehrerer Grundstücke, was zur Entstehung von Eigentumswohnungen oder physischen Teilungen dieser Grundstücke führt
- Betreffend eines anderen Grundstücks als das verpachtete.
Befugnis zur Ausübung einer Kaufoption
Was die Ausübung der Kaufoption betrifft, so muss diese einseitig vom Mieter erfolgen. Besonders hervorzuheben ist, dass der Eigentümer einen solchen Kauf nicht verhindern darf, sofern die Bedingungen für den Kauf erfüllt sind und verpflichtet ist, das Angebot zum Verkauf der Immobilie(n) zu den festgelegten Bedingungen bis zum Ende der vereinbarten Frist aufrechtzuerhalten. Dies könnte den Verkauf der Immobilie an Dritte oder die Bestellung von Lasten auf die Immobilie(n) verhindern, aber es muss auf der Grundlage der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen erfolgen und bei Fehlen einer ausdrücklichen Vereinbarung müsste der Wille der Parteien ausgelegt und festgestellt werden, ob die Handlungen des Eigentümers den getroffenen Vereinbarungen zuwiderlaufen oder nicht.
Preis und Frist
Weitere wesentliche Bedingungen für die Ausübung der Kaufoption sind der Preis und die Frist.
Der Preis muss bestimmt oder eindeutig bestimmbar sein und darf nicht willkürlich von einer der Parteien geändert werden.
Die Frist muss die Zeit berücksichtigen, die seit Beginn des Mietverhältnisses (oder einem anderen zwischen den Parteien vereinbarten Zeitpunkt) verstrichen ist, ab dem die Kaufoption ausgeübt werden kann, sowie den Zeitraum, der dem Mieter ab dem Beginn dieses Zeitraums zur Verfügung steht, um die Option wirksam auszuüben.
Nachdem wir uns mit den grundlegenden und wesentlichen Elementen des Immobilienmietvertrags mit Kaufoption befasst haben, sollten wir kurz auf die wichtigsten
Vor- und Nachteile dieser Vertragsart eingehen.
Vorteile des Mietvertrags mit Kaufoption
Für die Mieter
- Im Allgemeinen können Mieter eine Immobilie zu einem Preis erwerben, der unter dem Marktpreis liegt. Es sei daran erinnert, dass die gängigste Formel zur Ermittlung des Preises darin besteht, dass der Mietzins oder Teile des Mietzinses vom Preis abgezogen werden
- Da es sich bei der Kaufoption um eine einseitige Option der Mieter handelt, haben diese die Möglichkeit, die Immobilie nicht zu erwerben, wenn sie zum Zeitpunkt der Ausübung der Kaufoption kein Interesse an einem Erwerb der Immobilie haben
- Bei Mietverträgen mit Kaufoption können Mieter Steuererleichterungen für Vermietungen von Wohnraum (oder andere Formen der Vermietung) in Anspruch nehmen.
Für die Vermieter
- Vermieter vereinbaren häufig einen höheren Mietzins als bei Verträgen ohne Kaufoption und gleichen damit den niedrigeren Preis bei Ausübung der Kaufoption durch ihre Erwartung aus, die Immobilie innerhalb des vereinbarten Zeitraums zu verkaufen.
Nachteile des Immobilienmietvertrags mit Kaufoption
Für die Mieter
- Die Höhe des Mietzinses bei Mietverträgen mit Kaufoption ist in der Regel höher als bei normalen Mietverträgen, was als Nachteil für den Mieter angesehen werden kann.
- Die Nichtausübung der Kaufoption durch den Mieter kann als Verlust im Vergleich zu einem gewöhnlichen Mietverhältnis betrachtet werden, da die Höhe des Mietzinses wie bereits erwähnt bei letzterem in der Regel niedriger ist.
Für die Vermieter
- Vermieter sind in der Regel während der Laufzeit des Mietvertrags mit Kaufoption in ihrer Verfügungsgewalt über die Immobilie eingeschränkt. Das bedeutet unter anderem, dass sie es nicht an Käufer verkaufen dürfen, die einen höheren Preis als den mit den Mietern vereinbarten bieten und dass sie keine Darlehen mit Hypothekengarantie beantragen dürfen.
Wenn Sie weitere Informationen zu Mietverträgen mit Kaufoption benötigen,
