Die Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft ist ein Recht der ihr zugehörigen Eigentümer.
Wie wir in dem Artikel über das horizontale Eigentumsregime (LPH) hervorgehoben haben, hat die Versammlung der Eigentümer die Befugnis, Entscheidungen über den Betrieb und die Verwaltung der Gemeinschaft zu treffen. Je nach Gegenstand des Beschlusses ist eine andere Stimmenmehrheit bei der Abstimmung erforderlich, sodass es der Einstimmigkeit nicht in jedem Fall bedarf. Infolgedessen kann ein Eigentümer durch einen Beschluss, für den er nicht gestimmt hat oder der in seiner Abwesenheit gefasst wurde, benachteiligt werden.
In dieser Situation hat der Eigentümer zwei Möglichkeiten, seine Interessen zu verteidigen:
- die Situation auf gütlichem Wege direkt mit der Eigentümergemeinschaft zu regeln, oder
- vor Gericht gehen. Allerdings geht dies nur in bestimmten, gesetzlich festgelegten Situationen.
In welchen Fällen sind rechtliche Schritte möglich? (Artikel 18.1 des LPH)
- Wenn der Beschluss gegen Gesetz oder die Satzung der Eigentümergemeinschaft verstößt.
- Wenn der Beschluss die Interessen der Gemeinschaft zugunsten eines oder mehrerer Eigentümer ernsthaft beeinträchtigt.
- Wenn der Beschluss einem Eigentümer einen schwerwiegenden Schaden zufügt und dieser nicht gesetzlich verpflichtet ist, diesen zu tragen, oder wenn der Beschluss rechtsmissbräuchlich gefasst wurde.
Fristen für die Anfechtung von Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft (Artikel 18.3. des LPH)
Im Falle, dass ein Beschluss der Eigentümerversammlung gegen das Gesetz oder die Satzung der Eigentümergemeinschaft verstößt, beträgt die Frist zur Anfechtung ein Jahr, ab dem Zeitpunkt, zu dem der Betroffene von dem Beschluss Kenntnis erlangt hat.
In den übrigen Fällen beträgt die genannte Frist drei Monate.
Bedingungen für die Anfechtung von Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft (Artikel 18.2 LPH)
Um einen Beschluss vor Gericht anfechten zu können, muss der betreffende Eigentümer:
- bei der Abstimmung seine Stimme nicht abgegeben haben, am Tag der Abstimmung abwesend gewesen sein oder seiner Stimme beraubt worden sein (z. B. wenn er nicht ordnungsgemäß über die Durchführung der Versammlung informiert wurde).
In Bezug auf diese Anforderung ist anzumerken, dass nach der Rechtsprechung der Eigentümer, der gegen eine Vereinbarung gestimmt hat, berechtigt ist, diese anzufechten. - alle Zahlungen an die Gemeinschaft geleistet haben oder dass er diese Beträge vor der Inanspruchnahme gerichtlich hinterlegt haben.
Das LPH befreit von dieser Verpflichtung, wenn die Anfechtung des Beschluss der Versammlung gerade auf die Festlegung oder Änderung der Quote der Beteiligung gerichtet ist.
Die Rechtsprechung hat die Ausnahmeregelung dahingehend präzisiert, dass auch Vereinbarungen in ihren Anwendungsbereich fallen, die ein System der Kostenverteilung einführen, unabhängig davon, ob es spezielle Kosten oder die Kostenverteilung generell betrifft, und ob es durch den Beschluss dauerhaft vereinbart wird oder für eine bestimmte Gelegenheit. (Sentencia del Tribunal Supremo n° 3522/2019).
Ebenso ist es gefestigte Rechtsprechung, dass ein Eigentümer mehrerer Anteile mit der Zahlung der Raten für die einzelnen Anteile, die ihm gehören, auf dem Laufenden sein muss.
Wirkungen der Anfechtung
Nach Art. 18.4 hat, wenn ein Beschluss gerichtlich angefochten wird, die Anfechtung keine aufschiebende Wirkung. Es können jedoch vorsorgliche Maßnahmen verlangt werden.
Was zählt als schwerwiegender Schaden?
Das LPH gibt keine konkrete Definition dessen, was es unter einem Beschluss versteht, der einem Eigentümer mit einem schwerwiegenden Schaden droht, den dieser nicht zu dulden muss.
Daher ist es notwendig, jede Situation einzeln zu betrachten.
Lauriane Moreira
Wenn Sie weiteren Informationen über die Anfechtbarkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaftinen in Spanien benötigen,
