Am 23. Mai 2013 wurde das Gesetz 4/2013 zur Reform des Systems der urbanen Vermietung in Spanien verabschiedet, das in Teilen das Gesetz 29/1994 modifiziert, um den schwachen Mietmarkt in Spanien zu verbessern und die Vermietung zu fördern, was aufgrund der niedrigen Vermietungsrate im Verhältnis zu der immensen Anzahl an leerstehenden Mietobjekten notwendig ist. Dieses neue Gesetz, dessen Hauptzweck die Flexibilisierung des Mietmarktes ist, ist am 5. Juni 2013 in Kraft getreten.
Die wesentlichen Neuheiten des Gesetzes sind unter anderem die Folgenden:
Verkürzung der Fristen: Die Minimaldauer eines Mietvertrages wurde verkürzt
- Von fünf auf drei Jahre für die gesetzliche Verlängerung. Die gesetzliche Verlängerung ist auf Verträge mit einer Laufzeit von weniger als drei Jahren anwendbar. Ist die Laufzeit abgelaufen, verlängert sich der Vertrag jährlich bis er eine Minimaldauer von drei Jahren erreicht hat.
- Von drei auf ein Jahr für die konkludente Verlängerung. Die konkludente Verlängerung erfolgt nach Ablauf des Vertrags oder wenn die drei Jahre der gesetzliche Verlängerung abgelaufen sind. Sie erfolgt, wenn keine der Parteien die andere vorher von ihrem Willen, nicht verlängern zu wollen, in Kenntnis setzt.
Die Gesetzesreform bewirkt eine gröβere Flexibilität für die beiden Vertragsparteien
- Erleichterung des Verlassens oder Wiedererlangens einer Wohnung: Das Gesetz regelt, dass der Eigentümer den Besitz an seiner Wohnung in den Fällen wiedererlangen kann, in denen dieser selbst oder ein Familienmitglied (Verwandtschaft ersten Grades, durch Adoption oder Ehepartner) diese in Anspruch nehmen muss, wenn seit Vertragsschluss oder der Übergabe mindestens ein Jahr vergangen ist.
- Ebenfalls hat der Mieter die Möglichkeit, den Vertrag nach Ablauf von sechs Monaten zu kündigen. Um dieses Recht auszuüben muss der Mieter spätestens 30 Tage vorher darüber informieren und hat den Eigentümer mit einer Summe zu entschädigen, die der Miete für die noch ausstehende Vertragsdauer entspricht. Damit vereinfacht die Reform die einseitige Beendigung des Mietvertrags.
- Eintragung des Mietvertrags in das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad): Es ist im Gegensatz zu der bisherigen Rechtslage nunmehr gesetzlich geregelt, dass die nicht eingetragenen Verträge gegenüber Dritten keine Wirkung haben. Das Eintragen der Vermietung bedeutet, dass die Rechte des Mieters Dritten gegenüber besser geschützt sind.
- Beschleunigung der Zwangsräumung: Der Vertrag kann im Falle von säumigen Zahlungen gekündigt werden, der Prozess der Zwangsräumung kann begonnen werden nachdem ein Monat ohne Zahlung vergangen ist. Der Mieter hat 10 Tage Zeit, um rechtlich dagegen vorzugehen oder der Klage des Vermieters durch Zahlung der geschuldeten Miete die Grundlage zu entziehen. Dadurch verringern sich die Formalitäten und die Benachrichtigungen.
- Erstellen einer Liste von säumigen Mietern: Der Eigentümer wird Zugang zu einer Liste haben, die Mieter, die Ihre finanziellen Verpflichtungen nicht erfüllen, führt. Diese Maβnahme soll die Vermietung fördern, da so ein sicheres Klima für die Eigentümer geschaffen wird.
- Erteilung eines Energiezertifikats: Seit dem 1. Juni ist ein Energiezertifikat für jeden Verkauf oder Vermietung von Immobilien notwendig. Die Geltungsdauer eines solchen Zertifikats beträgt 10 Jahre. Der Eigentümer ist dafür verantwortlich, ein solches bei einem zu der Ausgabe autorisierten Techniker zu beantragen. Wenn der Vermieter dies nicht tut, kann gegen ihn eine Ordnungsgeld zwischen 300 und 6000 Eure verhängt werden.
Diese Reform stellt einen wichtigen Fortschritt für den spanischen Markt in dem Sinne dar, dass die Freiheit der Mietvertragsparteien gefördert wird und die Geltendmachung von Eigenbedarf und einer Zwangsräumung vereinfacht werden.
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