Der Immobilienverkäufer muss die Risiken in Bezug auf das an den Käufer verkaufte Gebäude übernehmen, das heißt, dass er für mögliche Fehler und Mängel der Immobilie, die nach ihrem Verkauf auftreten können, haftet. Das spanische Zivilgesetzbuch und das Gesetz zur Regelung des Baus von Gebäuden « Baugesetz (LOE) 38/1999 vom 5. November » (LOE) legen die unterschiedlichen Haftungsarten sowie die Verjährungsfristen von Schadensersatzansprüchen fest.
Eine im Bau befindliche Immobilie zu verkaufen, bedeutet, einen Kaufvertrag über ein Gebäude abzuschließen, das noch nicht errichtet wurde, bei der sich die Parteien aber hinsichtlich seiner Existenz und somit seiner Errichtung sowie seines Preises geeinigt haben. Die Parteien schließen also einen Kaufvertrag über eine künftige Sache ab, die diverse spezifische Eigenschaften mitbringt.
Der Kaufvertrag für im Bau befindliche Immobilien kommt einem Kaufvertrag über eine künftige Sache gleich. Die künftige Sache existiert zwar nicht, ihre Existenz ist aber von den Parteien vorgesehen. Folglich einigen sich die Parteien über die Sache, die Gegenstand des Vertrags ist, im vorliegenden Fall eine zu errichtende Immobilie, über den Preis, das Vorgehen zur Festsetzung des besagten Preises, die Verpflichtungen sowie die Bedingungen hinsichtlich der Übertragung der Immobilie, sobald sie erbaut wurde.
Die Forward-Purchase- und Forward-Funding-Verträge sind spezielle Vertragsarten, die genau den Merkmalen des Kaufvertrags über eine künftige Sache entsprechen. Es handelt sich um zwei Arten von gegenseitigen Verträgen über den Verkauf einer künftigen Immobilie, die zwischen dem Bauträger und Verkäufer und dem Käufer und Investor abgeschlossen wird. Diese Verträge werden oft bei den großen Immobiliengeschäften verwendet.
Der Notar ist beim Immobilienerwerb in Spanien einer der Hauptakteure. Der Notar erledigt die Eintragung der Kaufurkunde in das spanische Register, erstellt beglaubigte Urkunden für den Hypothekenvertrag, bestätigt die Identität und Rechtsfähigkeit der beteiligten Parteien. Ausserdem gibt es in Spanien ein spezifisches Kommunikationssystem zwischen dem Notar und dem Eigentumsregister.
Das spanische Gesetz zur horizontalen Eigentümerschaft (Ley de Propiedad Horizontal) und Art. 396 des spanischen bürgerlichen Gesetzbuches (Código Civil) regeln, dass die Verpflichtungen der unteren Geschäftsräume die gleichen wie die der restlichen Eigentümer sind. Die unteren Geschäftsräume haben sich mithin ebenfalls an den Erhaltungskosten der gemeinschaftlichen Bereiche einer Immobilie zu beteiligen.
Abgesehen von der Verantwortung der steuerpflichtigen Person (Vermieter) hinsichtlich der Verwaltung und der durch Miete entstandenen Übernahme von Gebühren und Kosten (Gemeinde, Bereitstellungen, Abfall), gibt es in Spanien die Möglichkeit zu bestimmen, welche Steuern und Kosten vom Mieter getragen werden müssen.
Der spanische Wohnungsmietmarkt wurde von der Wirtschaftskrise gestärkt und beginnt infolgedessen, den in Spanien vorrangigen Eigentumsmarkt zu verdrängen. Allerdings können die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage und die versteckten Köder hinter den Mietpreisen, fälschliche Annahmen bezüglich Steuern und Abgaben mit sich ziehen, welche es zu verstehen und in Verhandlungen einzubeziehen gilt.
Der spanische Immobilienmarkt macht Fortschritte; es ist die richtige Zeit, Eigentum in Spanien zu erwerben. Die Preise sind niedrig, die Perspektiven sind positiv und der Markt ist dynamisch. Es ist ein sinnvoller Zeitpunkt für Ausländer, in spanische Immobilien zu investieren. Nichtsdestotrotz ist es wichtig, den Kaufprozess in Spanien zu verstehen, um Komplikationen zu vermeiden.
Der Immobiliensektor in Spanien ist dabei, sich zu erholen und sieht nunmehr vielversprechend aus. Die Risiken und Schritte auf dem Weg zum Immobilienerwerb gilt es zu erwägen. Daher ist es notwendig, sich sowohl administrativer als auch städtischer Prüfungen zu vergegenwärtigen und zu verstehen, wie Immobilientransaktionen in Spanien ablaufen.
© 2024 Mariscal Abogados, S.L.P.
Allgemeine Nutzungsbedingungen | Datenschutz | Cookie Politik
