Definition und Verpflichtungen der Parteien
Der Kaufvertrag einer im Bau befindlichen Immobilie ist ein Vertrag, durch den der Bauträger und Verkäufer sich dazu verpflichtet, den Bau der Immobilie zu fördern, sie innerhalb eines bestimmten Zeitraums auf den Markt zu bringen und sie dem Käufer zu übergeben, wenn ihr Bau abgeschlossen ist. Der Käufer seinerseits verpflichtet sich zur Zahlung des für den Erwerb der besagten Immobilie vereinbarten Preises und zur Erfüllung der im Vertrag vorgesehenen Bedingungen für die erwähnte Übertragung.
Der Gegenstand des Kaufvertrags ist demnach eine Immobilie, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht existiert, also eine künftige Sache. Diese Immobilie muss folglich so präzise wie möglich im Vertrag definiert werden. Aus diesem Grund sind dem Vertrag oft technische Dokumente beigefügt, die sie möglichst genau beschreiben.
Vor dem Abschluss eines solchen Vertrags, müssen sich sowohl der Bauträger als auch der Käufer die richtigen Fragen stellen, sei es hinsichtlich der Suche nach der bestmöglichen Rentabilität, der Sicherheit des Geschäfts, oder auch nach den besten Finanzierungsbedingungen – und dies alles, während man die dem Geschäft innewohnenden Risiken so gering wie möglich hält.
Der Bauträger und Verkäufer übernimmt hier alle Risiken hinsichtlich der Förderung und des Baus der Immobilie. Er muss sie auf den Markt bringen (Mieter suchen und die Vermietung durchführen) und sie kommerzialisiert an den Käufer übergeben, und dabei alle mit dieser Situation zusammenhängenden Risiken übernehmen.
Der Käufer verpflichtet sich im Gegenzug zur Zahlung des vorgesehen Preises und zum Erwerb der Immobilie, sobald sie erbaut wurde, in Einklang mit den im Vertrag festgelegten Konditionen bezüglich der Übergabe der Immobilie.
Achtung, es kann zu Veränderungen kommen, die das Bauprojekt der Immobilie betreffen, da die Projekte und technischen Dokumente zum Bau Änderungen unterworfen sein können. Die Vertragsänderungen erfordern das Einverständnis der Gegenpartei. So muss in dem Fall, in dem die Änderungen durch den Bauträger und Verkäufer vorgeschlagen werden, der Käufer sein Einverständnis geben, damit diese Änderungen stattfinden können. Umgekehrt muss, wenn die Änderungsvorschläge aus der Initiative des Käufers stammen, der Bauträger und Verkäufer ebenso sein Einverständnis geben.
Der Preis
Um den Preis der im Bau befindlichen Immobilie, also den Preis des Verkaufsobjektes, zu bestimmen, werden in der Praxis zwei Verfahren angewandt.
Das erste, einfachere besteht darin, im Kaufvertrag a priori einen Gesamtpreis festzulegen, der im Verlauf des Gebäudebaus keinen Änderungen mehr unterzogen werden darf, es sei denn, die Parteien haben Gegensätzliches ausdrücklich vorgesehen.
Demgegenüber besteht das zweite Verfahren darin, einen variablen Preis einzurichten, der von der effektiven Rentabilität des Projektes abhängig ist, welche ab der Rentabilität der Vermarktung der Räumlichkeiten ermittelt wird.
Die Übertragung abhängig von der Erfüllung der aufschiebenden Bedingungen
Die Parteien können (und es wird in der Regel empfohlen, dies zu tun) bzw. müssen aufschiebende Bedingungen für die Übertragung des Eigentums der Immobilie festlegen, das heißt sowohl vertragliche als auch rechtliche Bedingungen, die die Immobilie erfüllen muss, um übertragen werden zu können.
Die häufigsten Bedingungen sind folgende:
- Der Erhalt einer für den Bau des Gebäudes erforderlichen behördlichen Genehmigung, Erlaubnis oder Lizenz
- Realisierung von Handlungen der Parzellierung oder Einteilung, die für die rechtliche Individualisierung des Grundstücks, auf dem die Arbeiten durchgeführt werden, notwendig sind
- Erteilung und Einschreibung der Baugenehmigungen (16) in das spanische Grundbuch (Registro de la Propiedad)
- Beantragung und Erhalt der Nutzungslizenz und/oder Betriebsgenehmigung.
Clément-Henri Girardot & Cécile Proust
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