„Der beste Weg, die Zukunft vorauszusagen, ist, sie zu gestalten.“ (Abraham Lincoln)
Der Verkauf von im Bau befindlichen Immobilien besteht im Verkauf eines noch nicht errichteten Gebäudes. Es handelt sich also darum, eine Immobilie zu verkaufen, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht existiert. Damit liegt beim Verkäufer die Verpflichtung, innerhalb einer im Vertrag festgelegten Frist, ein Gebäude zu errichten. Diese Verkaufsart erlebt in Spanien einen gewissen Aufschwung.
Die Möglichkeit des Verkaufs einer künftigen Sache
In diesem Sinne hat unser kontinentales Recht, darunter das spanische Recht, das Gegenstand dieses Artikels ist, die Möglichkeit des Verkaufs einer künftigen Sache vorgesehen. Ein Kaufvertrag kann nämlich über eine künftige Sache abgeschlossen werden, das heißt eine Sache, die bei Vertragsabschluss materiell noch nicht existiert, deren Existenz jedoch von den Parteien vorgesehen ist. Sehr häufig werden diese Kaufverträge über künftige Sachen auf dem aktuellen Immobilienmarkt abgeschlossen, wo es üblich geworden ist, in Planung oder im Bau befindliche Immobilien zu kaufen.
Dieser Verkauf von künftigen Sachen kann mittels unterschiedlicher Verträge durchgeführt werden, von denen jeder Vorteile und Nachteile für die Parteien bietet – der Bauträger und Verkäufer auf der einen und der Käufer und Investor auf der anderen Seite. Jene Verträge besitzen natürlich gemeinsame Elemente, aber auch gewisse Besonderheiten, die sie voneinander unterscheiden. Die Parteien verfügen also über eine breite Palette an Möglichkeiten, um den Vertrag auszuwählen, der am besten ihren jeweiligen Erwartungen entspricht.
(Der vorliegende Artikel soll Aufschluss darüber geben, (I) welche die Merkmale eines Kaufvertrags einer künftigen Sache sind (und daraufhin diejenigen eines Kaufvertrags einer im Bau befindlichen Immobilie), (II) mit welchen Vertragstechniken man zum Abschluss eines solchen Kaufvertrags einer im Bau befindlichen Immobilie kommen kann, und zuletzt (III), welche die Haftungssysteme sowie die gewährten Garantien im Rahmen des Vertragsabschlusses sind.
Merkmale des Kaufvertrags über eine künftige Sache in Spanien
Vertragsgegenstand: die „künftige Sache“
Der Artikel 1271 des spanischen Zivilgesetzbuches (Código civil) regelt den Verkauf einer künftigen Sache, indem er darlegt, dass „alle Sachen Vertragsobjekte sein können, die sich nicht außerhalb des Handels zwischen den Menschen befinden, auch zukünftige Sachen“[1].
Bei der Lektüre dieses Artikels setzt das Zivilgesetzbuch eine klare Einschränkung: die künftigen Sachen können zwar Gegenstand eines Vertrags sein, jedoch vor allem unter der Bedingung, dass sie sich nicht außerhalb des Handels befinden. Ferner muss, damit der besagte Vertrag gültig ist, der Gegenstand bestimmt sein (Artikel 1445 des spanischen Zivilgesetzbuches[2]), das heißt, dass kein Irrtum möglich sein und er nicht mit einem anderen verwechselt werden kann. Außerdem darf gemäß Artikel 1272 des spanischen Zivilgesetzbuches[3] die Sache, die Vertragsgegenstand ist, auch nicht unmöglich sein.
Tatsächlich gibt es zwei Arten künftiger Sachen: auf der einen Seite die „emptio res speratae“, das heißt die Güter, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch keine reale Existenz besitzen, sondern später bestehen werden – die hier behandelte Annahme – ; und auf der anderen Seite die Güter, die tatsächlich existieren, sich aber zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht im Besitz des Verkäufers befinden.
Wirkung des Kaufvertrags über eine künftige Sache
Der Verkauf führt zur Übertragung des Eigentums an der verkauften Sache an den Käufer. Prinzipiell erfolgt die Eigentumsübertragung sofort ab dem gegenseitigen Einverständnis über den Vertrag: dabei handelt es sich um die Eigentumsübertragung solo consensus (durch das alleinige gegenseitige Einverständnis). Prinzipiell bringt diese Eigentumsübertragung auch die Übertragung der Risiken mit sich, das heißt, dass der Käufer ab Vertragsabschluss die Risiken trägt.
Es kommt jedoch immer häufiger vor, dass der Zeitpunkt der Eigentumsübertragung von dem des Vertragsabschlusses abweicht. Dies kann unterschiedliche Gründe haben. In unserem Fall ergibt er sich aus der Art der Sache, nämlich eine künftige Sache, also eine noch anzufertigende Sache. Sobald die künftige Sache tatsächlich existiert, wird der Vertrag folglich durch ihre Übergabe und Eigentumsübertragung an den Käufer mit realen Wirkungen ausgestattet.
Cécile Proust & Clément-Henri Girardot
[1] Art. 1271 des spanischen Zivilgesetzbuches: « pueden ser objeto de contrato todas las cosas que no están fuera del comercio de los hombres, aun las futuras ».
[2] Art. 1445 des spanischen Zivilgesetzbuches: « por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente ».
[3] Art. 1272 des spanischen Zivilgesetzbuches: « no podrán ser objeto de contrato las cosas o servicios imposibles ».
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