Die Regelung von Gewerbemietverträgen in Spanien unterliegt im Gegensatz zu Wohnraummietverträgen größtenteils dem Willen der Parteien, da es sich um ein Geschäft handelt, bei dem der Mieter keine Schwächevermutung hat. Dies wird vom Gesetzgeber in der Präambel des Gesetzes 29/1994 vom 24. November über städtische Mietverträge (im Folgenden LAU) festgestellt, da er es nicht für notwendig erachtet, dem Mieter (…) Schutzmaßnahmen in (…) Fällen zu gewähren, in denen wirtschaftliche, erholungsbezogene oder administrative Bedürfnisse befriedigt werden.
Auch wenn die Regelung der gewerblichen Vermietung zumeist auf dem Willen der Parteien beruht, sieht das LAU dennoch spezifische Bestimmungen vor. Es wendet auch die allgemeinen Bestimmungen des Zivilgesetzbuches über Schuldverhältnisse an.
Im Folgenden werden die wichtigsten rechtlichen Verpflichtungen und Bestimmungen aufgeführt, die beim Abschluss eines gewerblichen Mietvertrags zu beachten sind.
Rechtliche Verpflichtungen
Gewerbliche Vermietungen: Kaution
Bei der Vermietung zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken muss der Mieter eine Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten hinterlegen.
Das LAU sieht eine Aktualisierung der Kaution nach fünf Jahren im Falle eines einzelnen Vermieters bzw. nach sieben Jahren im Falle einer juristischen Person vor. Diese Aktualisierung erfolgt, sofern nicht anders vereinbart, zusammen mit der Aktualisierung des von den Parteien vereinbarten Mietzinses.
Rechtliche Bestimmungen
Dabei sollte man beachten, dass beide Parteien ausdrücklich die im folgenden Abschnitt beschriebenen Punkte ausschließen können. Hierbei handelt es sich allerdings um keine zwingenden Bestimmungen.
Gewerbemietverträge: Arbeiten
Unabhängig von den Vereinbarungen der Parteien sieht das LAU ausdrücklich vor, dass der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses die für die Instandhaltung der Immobilie erforderlichen Kleinreparaturen durchführen muss. Größere Arbeiten dürfen nur mit ausdrücklicher Genehmigung oder schriftlicher Zustimmung des Eigentümers durchgeführt werden.
Bei größeren Verbesserungs- und Erhaltungsarbeiten ist der Vermieter verpflichtet, sie zu übernehmen, und der Mieter hat sie zu dulden, sofern sie nicht zeitlich aufgeschoben werden können. Unter bestimmten Umständen sieht das LAU vor, dass der Vermieter, der Verbesserungsarbeiten durchführt, deren Kosten durch eine Erhöhung des Mietzinses auf den Mieter abwälzen kann.
/!\ Wenn die Arbeiten das Mietobjekt unbrauchbar machen, hat der Mieter das Recht, den Vertrag auszusetzen oder zu kündigen, ohne dass der Vermieter eine Entschädigung vom Mieter verlangen kann.
Gewerbliche Vermietungen: Zusätzliche Garantien
Darüber hinaus kann der Vermieter ergänzende Sicherheiten verlangen, wobei keine Grenzen hinsichtlich der Art oder der Höhe gesetzt sind.
Gewerbemietverträge: Untervermietung und Abtretung
Bei gewerblichen Mietverträgen sieht das LAU ausdrücklich vor, dass der Mieter das Recht hat, den Vertrag ohne Zustimmung des Vermieters unterzuvermieten oder abzutreten. Der Mieter muss dies dem Vermieter schriftlich mitteilen.
Im Falle einer teilweisen Untervermietung ist der Vermieter berechtigt, den Mietzins um 10 % zu erhöhen.
Bei vollständiger Untervermietung oder Abtretung des Mietvertrags ist der Vermieter berechtigt, den Mietpreis um 20 % zu erhöhen.
Gewerbemietverträge: Rechte des Mieters
Im Falle der Veräußerung des Objekts hat der Mieter die folgenden Rechte, sofern nichts anderes vereinbart wurde:
- Im Falle der Veräußerung hat der Mieter des Mietobjekts ein Recht auf Übergang seiner Rechte
- Er hat ein Vorkaufsrecht
- Im Falle des Todes des Mieters haben seine Erben oder Vermächtnisnehmer bis zur Beendigung des Mietverhältnisses durch eine zuverlässige Mitteilung an den Vermieter das Recht, in den Mietvertrag einzutreten.
Gewerbliche Mietverträge: Entschädigung des Mieters
Ein Vermieter, der beschließt, den Vertrag eines Mieters zu kündigen, der seit fünf Jahren eine gewerbliche Einzelhandelstätigkeit ausübt und sich bereit erklärt hat, die Immobilie für die nächsten fünf Jahre zu einem marktüblichen Preis weiter zu mieten, muss ihn gemäß den Bestimmungen des LAU entschädigen.
Gewerbemietverträge: Beendigung des Vertrags
Der Gewerbemietvertrag kann in den folgenden Fällen von Rechts wegen gekündigt werden:
- Nichtzahlung des Mietzinses oder der Beträge, für die der Mieter die Zahlung übernommen hat oder für die er verantwortlich ist
- Nichtbezahlung der Kaution oder deren Aktualisierung
- Schäden, die böswillig an der Immobilie oder durch Arbeiten verursacht wurden, denen der Vermieter nicht zugestimmt hat, obwohl seine Zustimmung erforderlich war
- Wenn in der Wohnung lästige, ungesunde, schädliche, belästigende, gefährliche oder illegale Aktivitäten stattfinden
- Untervermietung oder Abtretung des Vertrags unter Verstoß gegen die Bestimmungen des LAU in diesen Situationen.
Lauriane Moreira
Wenn Sie weitere Informationen über die Regelung von Gewerbemietverträgen in Spanien wünschen,
