PDF zur Publikation in Immobilien, Wirtschaft und Recht
Wer Wohnprojekte im Ausland plant, sollte sich vorher ein genaues Bild von der Zielgruppe und den örtlichen Gegebenheiten machen
Etwa 800.000 Menschen denken daran, Auslandsimmobilien zu erwerben. Mehr als 40 Prozent davon zieht es nach Spanien, auch immer mehr ältere Menschen. Die häufigsten Fehler ausländischer Investoren sind eine gewisse Überheblichkeit, Fehleinschätzung der südländischen Bürokratie sowie fehlende Kontakte vor Ort. Oft werden mediterrane Lebensweise und Mentalität außer Acht gelassen. Auch fehlende oder schlechte Marktanalysen und die Unkenntnis von Besonderheiten der örtlichen Gesetze sind gravierende Fehler. Daher empfehlen Experten die Untersuchungsmethode Rapid Assessment and Response (RAR). Eigentlich von Suchtforschern entwickelt ist RAR besonders geeignet, Problemstellungen rasch zu untersuchen, ohne unwissenschaftlich und spekulativ zu werden. Es stellt Instrumente und Daten für konkrete Maßnahmen zur Verfügung, wodurch es für jede Art von Bewertung interessant ist. Daneben gibt es die Initial Yield Method. Initial Yield ist die Marktrendite, bei der ein Investor bereit ist, zum jetzigen Zeitpunkt eine Immobilie dieser Lage und Ausstattung zu erwerben.
Die DCF-Methode ermittelt Verkehrswerte durch Abzinsung der künftigen vom Bewertungsobjekt generierten Zahlungsströme mittels eines definierten Zinssatzes.
Umfassendes Bild erstellen
Durch Auswertung mehrerer Informationsquellen, derer sich RAR bedient, lässt sich ein umfassendes Bild der Immobilie erstellen. Dabei wird mit ausgewählten Daten die Milieu- und Trendforschung analysiert und berücksichtigt, dass sich etwa die heutigen Älteren von den künftigen in ihrer Lebensauffassung und Lebensgestaltung wesentlich unterscheiden. Das zieht auch Änderungen von Produktgestaltung, Service und sämtlicher Angebote nach sich. Die Ansprüche erhöhen sich. So ist fraglich, ob die heutigen Kerndienstleistungen für die wachsenden Ansprüche künftig noch ausreichen.
Um die Wünsche und Ansprüche der Zielgruppe herauszufiltern, bedarf es einer umfassenden Analyse mehrerer Informationsquellen und multipler Indikatoren. Aus allen möglichen Datenerfassungsmethoden wird dann eine Hypothese über die Beschaffenheit des zu untersuchenden Bereichs erstellt.
Die Daten werden aus bestehenden Untersuchungen gezogen. Es ist ratsam, die Informationen auf die inhaltliche Bedeutung stichprobenartig zu überprüfen. Unerlässlich sind Interviews mit den Zielgruppen, um Wünsche nah an den Erwartungen erfüllen zu können. Ganzzeitig muss der Markt observiert und dessen Entwicklung abgeschätzt werden.
Hierzu gehört eine umfassende Vorstudie, die die Zielgruppe eindeutig definiert. Die Voruntersuchung beinhaltet die offiziellen Jahresstatistiken über Ausländer im fraglichen Land und Analysen bestehender Studien und Literatur. Dabei sind die Ballungsgebiete von Ausländern in klassischen Urlaubsregionen herauszuarbeiten. Die Kontaktaufnahme zu Ausländern vor Ort ist unverzichtbar. Die Bezugsregionen sind bezüglich ihrer Einrichtungen und Dienstleistungszentren (Ärzte, Freizeitangebote) zu untersuchen. Hier ist unbedingt Kontakt zu den entscheidenden Personen herzustellen, deren Empfehlung sichergestellt werden muss. Bereits zugrunde liegende Untersuchungen sind zu nutzen und fünf Explorationen bei deutschen Immobilienexperten, Investoren und Betreibern sowie mindestens fünfzig Interviews mit Interessenten durchzuführen. Hieraus werden mögliche Konzeptionen für Wohnangebote erstellt.
Seniorenresidenzen auf dem Vormarsch
Vor allem im Süden Europas werden Immobilienprojekte, wie Seniorenresidenzen, angegangen. Die bisher vernachlässigten Senioren werden immer wichtiger. Laut einer Infratest-Untersuchung werden 2010 25,5 Prozent der Gesamtbevölkerung älter als 60 Jahre sein. Deshalb sind Investitionen im Ausland eine gute Alternative, wenn die vorgenannten Bedingungen und die Wünsche der Konsumenten berücksichtigt werden. Nicht allein die Investition, sondern die Kundenzufriedenheit sollte im Vordergrund stehen.
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