Der spanische Immobilienmarkt ist gegenwärtig in das Zentrum der Aufmerksamkeit von privaten wie gewerblichen Investoren gerückt. Die Anzahl der Immobilientransaktionen in Spanien ist in den letzten zwei Jahren gewachsen, durch die starke Nachfrage nach privaten und gewerblichen Mietverträgen, insbesondere in Madrid und Barcelona.
Es ist unmöglich, den Kauf einer Immobilie ohne die Problematisierung juristischer Fragestellungen zu diskutieren. Immobilienkaufverträge werfen Zweifel und Fragen auf, welche Gegenstand dieses Artikels sein sollen. In Deutschland wird dabei meist anstelle eines Rechtsanwalts ein Notar tätig, da ohne die notarielle Beurkundung ein Grundstückserwerb nicht wirksam erfolgen kann. Auch in Spanien ist es sehr ratsam, sich von einem Juristen beraten zu lassen, um die mit einem Immobilienkaufvertrag einhergehenden Risiken zu verringern.
Ist ein notarieller Akt erforderlich, um den Immobilienkaufvertrag zu formalisieren?
Artikel 1280 des Spanischen Zivilgesetzbuches bestimmt, dass Urkunden und Verträge für die Erstellung, Übertragung, Änderung oder Löschung einer Immobilie durch einen öffentlichen Akt begründet werden. In der Konsequenz müssen Grundstückskaufverträge durch eine Handlung des Notars begründet werden.
Welche Dokumente benötigt der Käufer zum Immobilienkauf in Spanien?
Der Käufer muss dabei gewissenhaft vorgehen. Vor dem Erwerb einer Immobilie hat er eine Reihe von Überprüfungen vorzunehmen, die sich auf das Transaktionsobjekt beziehen und die Analyse folgender Dokumente einschließen:
- Zertifikat über Grundpfandrechte und andere Lasten, welche auf der Immobilie lagern: das spanische Grundbuchamt bietet ein solches Zertifikat an
- Zertifikat über den eingetragenen Eigentümer: dieses Dokument des spanischen Grundbuchamts identifiziert den Grundstückseigentümer im Moment der Antragstellung bzgl. dieses Dokuments. Es ist notwendig, zu überprüfen, ob der Verkäufer auch tatsächlich der Alteigentümer ist
- Zertifikat über die Bezahlung der Grundsteuer durch den Verkäufer. Wenn dieser die Grundsteuer nicht bezahlt hat, so trifft diese Verpflichtung den Käufer
- Zertifikat über die Bezahlung von Wohnungseigentumsgebühren durch den Verkäufer: dieses wird durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ausgestellt. Auch diesbezüglich trifft die Verpflichtung subsidiär den Käufer
- Bestätigung, dass der Alteigentümer die Gebühren für Wasser, Strom und Gas bezahlt hat. Auch hiermit soll sichergestellt werden, dass dem neuen Eigentümer keine Verbindlichkeiten hinterlassen werden.
Sind Käufer vor dem Erwerb der Immobilie verpflichtet, einen privaten Vertrag (Anzahlungsvertrag, Kaufvertrag) zu unterzeichnen?
Eine gesetzliche Verpflichtung zum Abschluss eines Kaufvertrags oder eines Anzahlungsvertrags besteht nicht, jedoch ist der Abschluss solcher Verträge in der Praxis häufig der Fall, da sich dadurch der Vertragsabschlusswille nach außen manifestiert. Das spanische Zivilgesetzbuch beinhaltet keine Vorschriften über Pflichten auf Abschluss eines Anzahlungsvertrags, allerdings sehr wohl über die Anzahlung selbst, konkret in Artikel 1454. Wenn die Anzahlung oder eine Kaution in einem Kaufvertrag vereinbart und gezahlt wurde, so kann der Kaufvertrag aufgehoben werden, wenn der Käufer auf die geleistete Anzahlungssumme verzichtet oder der Verkäufer die doppelte Summe an den Käufer zurückzahlt. In der Praxis beträgt der Anzahlungsbetrag meist 10% der Umsatzsumme der Transaktion.
Was ist ein Grundpfandrecht und was dessen rechtlicher Rahmen?
Ein Grundpfandrecht ist ein Recht am Grundstück, dass dem Darlehensgeber gewährt wird, dass aber keinen Eigentumsverlust des Grundstückseigentümers beinhaltet. Art. 1876 des spanischen Zivilgesetzbuchs und Artikel 104 des Grundpfandrechtsgesetzes bilden den rechtlichen Rahmen hinsichtlich der Grundpfandrechte. Der Darlehensnehmer verspricht der Bank (dem Kreditgeber) die Rückzahlung der ausgezahlten Summe zzgl. der vereinbarten Zinsen und der ggf. anfallenden Verzugszinsen. Wenn die Gesamtsumme nicht zum vereinbarten Zeitpunkt gezahlt wurde, kann die Bank das Grundstück pfänden und zwangsversteigern lassen und auf diese Weise den noch offenen Betrag ausgleichen.
Das Grundpfandrecht muss im Grundbuch eingetragen sein, wodurch es öffentlich wird. Deshalb muss der Käufer vor dem Kauf die Existenz etwaiger Grundpfandrechte abklären, um sich vor einer Pfändung nach Abschluss des Kauf zu schützen.
Wer kann den Grundstückskaufvertrag unterzeichnen?
Auf Verkäuferseite muss der Kaufvertrag von allen Eigentümern, wie sie sich im Grundbuch darstellen, unterzeichnet werden. Wenn der Verkäufer ein gewerblicher Immobilienentwickler ist, muss der Vertrag durch den Geschäftsführer oder einen anderen Vertreter des Unternehmens unterzeichnet werden.
Wenn auf der Käuferseite eine verheiratete Person steht, so ist die Unterschrift beider Ehepartner erforderlich.
Vertretung durch Notar bei ausländischen Käufern möglich.
Die Parteien können sich auch vertreten lassen. Ausländische Käufer müssen eine durch einen in ihrem Heimatstaat zugelassenen Notar bestätigte Vollmacht vorlegen. Wenn die unterzeichnende Person sich in diesem Heimatstaat befindet, muss die Vollmacht die Apostille der Den Haag-Konvention vom 5. Oktober 1961 beinhalten. Andernfalls muss sie in einem gesonderten Schritt legalisiert werden.
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