Es besteht kein Zweifel, dass der spanische Immobilienmarkt einer der am härtesten betroffenen Bereiche der Wirtschaftskrise war. Gleichwohl ist es dem Sektor der Eigentumsmiete gelungen zu überleben und sogar gestärkt aus der Wirtschaftskrise hervorzugehen.
Der Anstieg der Mieten in Spanien, vor allem von Wohnungsmieten, verdrängt allmählich das tief verwurzelte Eigentumssystem in Spanien und entwickelt sich zu einem Mietwohnungsmarkt, ähnlich wie dies in anderen europäischen Ländern wie beispielsweise Deutschland oder dem Vereinigten Königreich bereits der Fall ist.
Infolge dieses Anstiegs und der damit verbundenen Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage, können bei einem solchen Angebot hinter einer erschwinglichen Miete für die Mieter unerwartete Kosten anfallen. Somit ist die Analyse, das Verständnis, und in diesem Falle, die Verhandlung der Mietverträge wesentlich.
Steuern in Verbindung mit Mieten
Seit dem 25. November 1994 reguliert das Gesetz 29/1994 vom 24. November über städtische Mietverträge (LAU) Mietverträge, die für Räumlichkeiten zu Wohn- oder anderen Zwecken vorgesehen sind. Artikel 20 besagt, dass sich die Parteien einigen, dass die allgemeinen Kosten, namentlich die angemessene Instandhaltung der Liegenschaft, deren Leistungen, Steuern, Gebühren und Verantwortungen, die nicht einzeln identifiziert werden können und welche der gemieteten Liegenschaft oder ihren Bestandteilen zugeordnet werden können, dem Mieter zu zahlen sind.“ Dies ist in der Praxis neben den Mietpreisen sicherlich einer der meist diskutierten Punkte zwischen den Parteien während der Formulierung des Vertrags.
Hiernach konzentriert sich dieser Artikel auf die üblichen Steuern und Abgaben im Bereich von Wohnungsmieten oder ortsüblichen Mieten im Einzelfall, die Festlegung des Verantwortlichen und die möglichen Auswirkungen auf den Mieter.
Von allen Steuern, die sich auf Mieten beziehen, ist die Liegenschaftssteuer (IBI) die relevanteste. Sie richtet sich nach dem Wert des Grundstückes. Gemäß Artikel 63 des Königlichen Gesetzesdekrets 2/2004 vom 5. März, einer Verabschiedung, die der Regelung der lokalen Steuerbehörden gilt, wird der Steuerzahler sowohl als Eigentümer wie auch als Besitzer des Hauses verstanden. Folglich ist der Vermieter verpflichtet, die Liegenschaftssteuer zu zahlen.
Bei Mietverträgen, welche vor dem 9. Mai 1985 unterzeichnet wurden (die heute aber noch existieren), kann der Vermieter vom Mieter der Liegenschaft verlangen, die gesamte Liegenschaftssteuer zu bezahlen (siehe zweite Übergangsbestimmung 10.2 LAU). Dies ist bei den heute abgeschlossenen Mietverträgen nicht mehr möglich, ausser es wurde ausdrücklich so im Mietvertrag geregelt. Ungeachtet dessen, betrachtet die Steuerverwaltung den Vermieter oder den Eigentümer als Steuersubjekt, falls ein gültiger Mietvertrag gemäss Art. 20.1 LAU vorliegt.
Auf der anderen Seite unterliegen, obwohl in der Praxis oft übersehen, gemäss den Bestimmungen des Art. 7.1 b) des Königlichen Gesetzesdekrets 1/1993 vom 24 September, welches die überarbeitete Fassung des Gesetzes über die Regelung der Erwerbssteuer (ITP) und der Dokumentensteuer (AJD) anerkennt, die Mietverträge von Wohnungen dem ITP. In diesem Falle und gemäss Art. 8.f) des Königlichen Gesetzesdekrets, ist der Mieter verpflichtet, die oben genannte Steuer zu bezahlen. In diesem Zusammenhang sollte klargestellt werden, dass der Mieter von Räumlichkeiten oder Wohnungen, die der Entwicklung der beruflichen Tätigkeit dienen, von der Bezahlung der ITP ausgeschlossen ist, weil sie der Mehrwertsteuer (VAT) unterliegen. Daher muss für die Regelung dieser Steuer (ITP) die beabsichtigte Verwendung des Mietobjekts bestimmt werden. Die Generaldirektion für Steuern hat in einem verbindlichen Referendum am 6. September 2013 erklärt, dass Mietverträge, welche mit juristischen Personen abgeschlossen wurden, der Mehrwertsteuer unterliegen und nicht von ihr befreit sind. Dennoch analysiert dieser Artikel nicht die Auswirkungen des ITP und VAT, da er sich nur mit den Steuern zu Lasten des Mieters beschäftigt.
Schliesslich, in Bezug auf die indirekte Steuer (welche mit der Miete verbunden ist), muss der Vermieter (im ersten Fall) oder die juristische Person (im zweiten Fall) im Rahmen der Einkommenssteuer (IRPF) und Unternehmenssteuer (IS), betreffend des fraglichen Mietverhältnisses, das mit der Miete erzielte Einkommen versteuern. Nach dem in Art. 1,255 des Bürgerlichen Gesetzbuches verankerten Grundsatzes der Vertragsfreiheit, akzeptiert die spanische Rechtsprechung vertragliche Vereinbarungen, bei denen eine Partei die steuerlichen Pflichten übernimmt, obwohl nach dem Steuergesetz die andere Partei dazu verpflichtet wäre. Dennoch sind, gemäss Art. 17.5 des Gesetzes 58/2003 vom 17. Dezember über die Allgemeine Besteuerung (LGT) und Art. 20 LAU, solche Vereinbarungen gegenüber der Steuerverwaltung wirkungslos, unbeschadet ihrer rechtlichen und juristischen Auswirkungen. Die Position als Steuerzahler kann nicht durch Handlungen oder Vereinbarungen von Einzelpersonen verändert werden. Folglich kann nichts die Parteien eines privaten Mietvertrags davon abhalten zu vereinbaren, dass der Mieter die Steuern bezahlt (welche von den vorher genannten Anteilen und Gewinnen stammen), obwohl der Steuerpflichtige der Vermieter ist. Eine solche Vereinbarung ist in der Praxis jedoch unüblich und kann sogar für ungültig erklärt werden, falls der Mieter die Position des Verbrauchers wahrnimmt.
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