In Spanien kann das gemeinsame Eigentum an einer Immobilie oder einem Grundstück durch mehrere juristische und/oder natürliche Personen zu Problemen führen, da es an einer Übereinstimmung der Interessen der Miteigentümer mangeln könnte, sie aber trotzdem an das Gemeinschaftseigentum und somit aneinandergebunden sind. Diese Miteigentümerschaft kann von Anfang an angestrebt worden oder das Ergebnis entsprechender Begleitumstände gewesen sein (zum Beispiel die Erben eines Nachlasses). In beiden Fällen ist eine Lösung, der in der Miteigentümerschaft aufkommenden Probleme, in Artikel 400 fortfolgenden des Zivilgesetzbuches vorgesehen.
Recht auf Teilung des gesamten Vermögens
Es ist wichtig hervorzuheben, dass das Zivilgesetzbuch festlegt, dass kein Miteigentümer verpflichtet ist im Gemeinschaftseigentum zu bleiben und jedem von ihnen das Recht einräumt, jederzeit die Teilung der gemeinsamen Sache zu verlangen.
Zu berücksichtigende Aspekte bei der Beendigung des Miteigentums
Nun müssen die Miteigentümer bei der Beendigung des Miteigentums an einer Immobilie die folgenden Aspekte berücksichtigen:
Befristete Unteilbarkeitsvereinbarungen
Es besteht die Möglichkeit eine Vereinbarung zu treffen, in denen sich die Miteigentümer dazu verpflichtet die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum, der 10 Jahre nicht überschreiten darf, ungeteilt zu lassen. Dieser Zeitraum kann durch eine entsprechende Vereinbarung zwischen ihnen sukzessiv verlängert. Eine solche Vereinbarung würde die Eigentümer dann also daran hindern Maßnahmen zu ergreifen, die zu einer Teilung der Immobilien führen, obwohl in besagter Vereinbarung Bestimmungen über die Übertragung der ungeteilten Anteile enthalten sein könnten.
Materielle Teilung der Immobilie
Die Aufteilung der Miteigentümerschaft an einer Immobilie muss der physischen Realität der Immobilie Rechnung tragen. Wenn eine materielle Teilung des Grundstücks möglich ist, indem ein oder mehrere Teile den Miteigentümern zugewiesen werden, die das Gemeinschaftseigentum verlassen möchten, kann diese Lösung von den Parteien angenommen werden. Die Lehre und die Rechtsprechung legen fest, dass diese Aufteilung keinen unverhältnismäßigen Wertverlust der entstehenden Grundstücke im Vergleich zum ursprünglichen Grundstück nach sich ziehen darf.
Teilungsverfahren
Die Miteigentümer können die Teilung des Gemeinschaftseigentums entweder selbst vornehmen oder einen Dritten damit beauftragen. Zwar geht mit der Vereinbarung über die Teilung eine gewisse Freiheit einher, so muss aber dennoch die Verhältnismäßigkeit des sich aus der Teilung ergebenden Eigentums beachtet werden. Dabei ist insbesondere der Grad der Beteiligung jedes Miteigentümers am Gemeinschaftseigentum zu berücksichtigen und dementsprechend geeignete Vereinbarungen zu treffen.
Im Falle eines Teilungsverfahrens, das einem Dritten vorgelegt wurde, sollte dieser vorrangig auf eine möglichst gerechte Verteilung der Grundstücke entsprechend dem Anteil jedes Miteigentümers, achten. Barzuschläge sollten weitestgehend minimiert werden, um benachteiligte Miteigentümer für die Zuweisung von Grundstücken zu entschädigen, deren Wert verhältnismäßig geringer ist als ihr Anteil am Gemeinschaftseigentum.
Intervention der Gläubiger oder Zessionaren
Die Gläubiger oder Rechtsnachfolger der Miteigentümer können bei der Teilung des Gemeinschaftseigentums mitwirken, um ihre Interessen zu wahren. Sie können sogar Einspruch erheben, falls ihnen verweigert die Teilung zu überprüfen. Ist die Teilung jedoch einmal vollzogen, so kann sie nur noch in Fällen von Betrug oder bei Verweigerung der Teilnahme unter den zuvor genannten Bedingungen angefochten werden.
Die Unteilbarkeit des Grundstückes und die Zwangsversteigerung
In den Fällen, in denen die Immobilie unteilbar ist oder ihre Teilung zu einer erheblichen Wertminderung der daraus entstehenden Grundstücke im Vergleich zum ursprünglichen Grundstück führen würde und die Miteigentümer sich nicht über die Aufteilung der Immobilie und die Entschädigung derjenigen, die ihren ungeteilten Anteil an der Immobilie übertragen, einigen können, muss die Immobilie verkauft werden. Der Nettoerlös aus diesem Verkauf wird dann entsprechend der prozentualen Beteiligung unter den Miteigentümern verteilt. In den höchstproblematischen Konstellationen, wenn ein oder mehrere Eigentümer die Aufteilung des Gemeinschaftseigentums behindern, kann dies zur Einleitung eines ordentlichen Zivilverfahrens und damit zur Zwangsversteigerung der Immobilie führen.
Rechte von Dritten
Schließlich darf die Teilung des Grundstückes nicht zu Lasten Dritter gehen, die das Grundstück belastende dingliche Rechte oder Sicherheiten an diesem haben (zum Beispiel Dienstbarkeiten und Hypotheken). Solche Rechte und Sicherheiten werden durch entsprechende Übertragungsakte gewahrt.
In Anbetracht der obigen Ausführungen liegt es auf der Hand, dass die Miteigentümer nach Möglichkeit untereinander und mit ihren Gläubigern und Rechtsnachfolgern Vereinbarungen über eine friedliche und geordnete Aufteilung des Gemeinschaftseigentums treffen sollten.
Wenn Sie weitere Informationen über die Teilung des Gemeinschaftseigentums von Immobilien in Spanien wünschen,
