Das spanische Wohnungseigentumsgemeinschaftsgesetz (im Folgenden LPH genannt) sieht zwei besondere Verfahren für Eigentümergemeinschaften vor:
- Die Unterlassungsklage gegen störende Miteigentümer oder Bewohner
- Das besondere Mahnverfahren gegen säumige Miteigentümer oder Bewohner.
Im Folgenden werden die Einzelheiten des besonderen Mahnverfahrens erörtert.
Was ist das besondere Mahnverfahren im Bereich der Wohnungseigentümergemeinschaften?
Das Mahnverfahren ist ein vereinfachtes gerichtliches Verfahren zur Einforderung von Beträgen, das im Gesetz Nr. 1/2000 vom 7. Januar 2000 über den Zivilprozess (im Folgenden LEC genannt) vorgesehen ist. Im Wesentlichen kann jeder Gläubiger ein Mahnverfahren einleiten, solange der Betrag liquide, bestimmt, fällig und zahlbar ist (Art. 812 LEC).
Aufgrund der Besonderheiten der Funktionsweise der Eigentümergemeinschaften wird in Artikel 21 LPH ein besonderes Mahnverfahren für die Geltendmachung der gemeinschaftlichen Kosten oder der Beteiligung an der Rücklage gegen säumige Eigentümer eingeführt.
Prozessuale Besonderheiten beim besonderen Mahnverfahren
- Vor Einleitung des besonderen Mahnverfahrens stellt der vom Präsidenten bevollmächtigte Verwalter der Eigentümergemeinschaft oder gegebenenfalls ein professioneller Verwalter eine Bescheinigung über die Vereinbarung der Eigentümergemeinschaft zur Durchsetzung der Forderung aus.In der Bescheinigung, die zusammen mit dem Antrag einzureichen ist, müssen folgende Informationen angegeben werden:
- Die Höhe der Schulden und
- Die Aufschlüsselung der Schulden
- Darüber hinaus muss der Schuldner entweder direkt, durch einen Aushang am schwarzen Brett oder an einer anderen sichtbaren Stelle in der Gemeinde benachrichtigt werden. Drei Tage nach der Benachrichtigung kann das Mahnverfahren zusammen mit einem Dokument zur Einleitung des Mahnverfahrens und der in Punkt 1 genannten Bescheinigung eingereicht werden.
- Einreichung des Mahnverfahrens beim zuständigen Gericht der ersten Instanz. Der diesbezügliche Antrag kann neben den geschuldeten Beträgen auch die für die Durchsetzung der Forderungen entstandenen Kosten enthalten.
- Widersetzt sich der Schuldner dem Erstantrag auf Erlass eines Mahnbescheids, so kann die Gemeinschaft ggf. als vorläufige Maßnahme eine Pfändung des Vermögens des Schuldners beantragen, um die Vollstreckung der geforderten Beträge zu sichern.
Neue Rechtsvorschriften
Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes 10/2022 über Sofortmaßnahmen zur Förderung von Gebäudesanierung im Rahmen des Plans für Sanierung, Umgestaltung und Nachhaltigkeit vom 16. Juni 2022 am 14. Juni 2022 wird die Möglichkeit des Rückgriffs auf außergerichtliche Mittel (Artikel 21 LPH) ausdrücklich festgelegt.
Dieser Weg sieht die Schiedsgerichtsbarkeit, eine Mediation und die Schlichtung als alternative Methoden der Konfliktlösung vor. In allen Fällen ist die Beteiligung des säumigen Eigentümers erforderlich.
Lauriane Moreira
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