Bei Immobilienkäufen und -verkäufen in Spanien spielt die rechtliche Behandlung von versteckten Mängeln eine entscheidende Rolle für den Schutz von Rechten von Käufern und die Wahrung der Integrität des Marktes. Bei versteckten Mängeln handelt es sich um Mängel an einer Immobilie, die mit bloßem Auge zunächst nicht sichtbar werden. Bei ihrem Auftreten rufen sie jedoch rechtliche Fragen zu den Rechten und Pflichten des Käufers als auch des Verkäufers hervor. In diesem Artikel gehen wir der Frage nach, wie dieses Problem im spanischen Recht behandelt wird und wie die an dem Immobiliengeschäft beteiligten Parteien geschützt werden können.
Definition von versteckten Mängeln
Im rechtlich-spanischen Kontext werden die versteckten Mängel als nicht offensichtliche Defekte verstanden, die die Qualität der Immobilie beeinträchtigen und die der Käufer bei einer normalen Besichtigung der Immobilie nicht hätte erkennen können.
Bei Immobilienkäufen und -verkäufen können sich diese Mängel sowohl auf bauliche Aspekte, Installationen aber auch auf andere Merkmale beziehen, die den Wert und die Nutzung der Immobilie beeinflussen.
Verpflichtungen des Verkäufers und seine Haftung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch
Die Hauptpflicht des Verkäufers besteht gemäß Artikel 1.461 des Bürgerlichen Gesetzbuches darin, dafür zu sorgen, dass die verkaufte Immobilie frei von versteckten Mängeln ist, welche sie für die vorgesehene Verwendung untauglich machen könnten.
Artikel 1.484 des Bürgerlichen Gesetzbuchs Civil legt zudem fest, dass der Verkäufer einer beweglichen oder unbeweglichen Sache verpflichtet ist, etwaige verborgene Mängel zu beseitigen, sofern diese Mängel die Sache für die vorgesehene Verwendung untauglich machen bzw. die Nutzung so stark beeinträchtigen, dass der Käufer sie so nicht erworben oder eine Minderung des Kaufpreises verlangt hätte. Die Haftung des Verkäufers ist jedoch nicht nur auf offensichtliche oder sichtbare Mängel beschränkt; auch bei verborgenen Mängeln haftet der Verkäufer nicht, wenn der Käufer sie aufgrund seines Berufs oder seiner beruflichen Tätigkeit ohne Weiteres hätte erkennen können.
Untergang der Sache
Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht in Artikel 1.487 auch Fälle von untergegangenen Sachen aufgrund von versteckten Mängel vor. Beispielsweise Gebäude mit defekten elektrischen Schalttafeln und/oder Materialien, die in einem unmittelbaren Zusammenhang mit einem Gebäude stehen, welche das Gebäude zerstört haben. In diesen Fällen muss unterschieden werden, ob der Verkäufer von der Existenz der versteckten Mängeln wusste oder nicht.
Wusste der Verkäufer von der Existenz der versteckten Mängel so hat er, die vom Käufer gezahlten Kosten des Kaufvertrags zu tragen und darüber hinaus Schadensersatz zu leisten.
Wusste der Verkäufer hingegen nicht von der Existenz so hat er lediglich den bereits gezahlten Preis zu erstatten und die vom Käufer gezahlten Kosten des Kaufvertrags zu übernehmen.
Untergang der Sache aufgrund unvorhersehbarer Umstände
Geht die mit versteckten Mängeln verkaufte Sache durch höhere Gewalt bzw. durch Verschulden des Verkäufers unter, so muss dahingehend unterschieden werden, ob der Verkäufer die versteckten Mängel kannte oder nicht.
Wurde die Sache ohne Kenntnis der Mängel dem Käufer übergeben, so kann der Käufer die Wertdifferenz zwischen dem Kaufpreis und dem Wert der Sache zum Zeitpunkt des Untergangs geltend machen. Diese Differenz dürfte geringer sein, wenn die festgestellten versteckten Mängel berücksichtigt werden.
Wenn der Verkäufer von der Existenz dieser Mängel hingegen wusste, muss er dem Käufer zusätzlich den entstandenen Schaden sowie Zinsen zu entrichten.
Gewährleistungsrechte bei versteckten Mängeln
In Anbetracht der vorstehenden Ausführungen stellt sich die Frage nach Gewährleistungsrechten, die dem Käufer im Falle der Lieferung einer Ware mit versteckten Mängeln zur Verfügung stehen. Artikel 1.486 des Bürgerlichen Gesetzbuches gibt dem Käufer die Möglichkeit, vom Kaufvertrag zurückzutreten und sich die gezahlten Kosten zurückerstatten zu lassen oder eine von einem Sachverständigen ermittelte anteilige Minderung des Kaufpreises zu erwirken. Kannte der Verkäufer die versteckten Mängel und hat er trotzdem dem Käufer nicht darüber informiert, so kann dieser darüber hinaus Schadensersatz vom Verkäufer verlangen, wenn er sich für den Rücktritt vom Vertrag entscheidet.
Frist für Geltendmachung von Gewährleistungsrechten
Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass der Käufer nur eine sehr begrenzte Zeit für die Geltendmachung von versteckten Mängeln hat, da er gemäß Artikel 1.490 des Bürgerlichen Gesetzbuches innerhalb von sechs Monaten ab Lieferung der Sache seine Rechte geltend machen muss. Deshalb ist eine rasche Geltendmachung des Anspruchs unerlässlich, da jede Verzögerung die rechtliche Durchsetzbarkeit des Anspruchs beeinträchtigen könnte.
In Anbetracht dessen ist es sehr ratsam, vor Kauf einer Immoblie in Spanien diese gründlich zu inspizieren, um bereits hier mögliche versteckte Mängel zu entdecken. Auch wenn manche Mängel zunächst nicht sichtbar sind, kann der Rat von Fachleuten wie Architekten, Gutachtern sowie auf Immobilienrecht spezialisierten Anwälten die Risiken minimieren und dazu beitragen ein umfangreicheres Bild von der Immobilie zu erhalten.
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