Die Nichterfüllung vertraglicher Pflichten bei Immobilientransaktionen in Spanien kann unterschiedliche Ursachen und Bezugspunkte haben, sei es im Hinblick auf die Säumigkeit einer Partei, die Art der Vertragsverletzung oder die Gewichtigkeit des Verstoßes.
Da dieser Artikel im Wesentlichen der Einführung in die Thematik dient und praxisorientiert ist, beschränkt sich die Darstellung der Vertragsverletzungen auf die häufigsten Fälle:
Pflichtverletzung in der vorvertraglichen Phase
Im Rahmen von Vorverträgen die Verletzung der Pflicht, die Immobilie innerhalb der vereinbarten Fristen zu kaufen oder zu verkaufen.
Nichteinhaltung der vereinbarten Transaktionsbedingungen
Nichteinhaltung der Bedingungen und Umstände, unter denen die Immobilie übertragen werden soll und die von einer oder beiden Parteien zu erfüllen sind.
Übertragung einer Immobilie in nicht-vertragsgemäßem Zustand
Die Immobilie entspricht nicht dem Zustand, der zwischen den Parteien vereinbart wurde.
Pflichtverletzung in der vorvertraglichen Phase
Was die Nichterfüllung von vorvertraglichen Pflichten betrifft, so ist der besondere Nutzen des Abschlusses von Vorverträgen zwischen den Parteien hervorzuheben, die in der Regel eine bestimmte Anzahlung vorsehen (von denen es drei Arten gibt: Straf-, Buß- und Bestätigungsanzahlung) (59 2022). Diese Verträge bilden einen Rahmen von Rechten und Pflichten für den potenziellen Verkauf und Kauf von Immobilien.
Ein solcher Vorvertrag ist ein zweischneidiges Schwert zum Interessenausgleich mittels klarer Sanktionen – sowohl aus Sicht eines Verkäufers, der die Immobilie vertragswidrig nicht der verkauft und das Eigentum an ihr nicht überträgt, als auch aus Sicht eines Käufers, der kaufen soll, dies aber unterlässt.
Die Folgen einer solchen Pflichtverletzung beschränken sich nicht unbedingt auf die im Zivilgesetzbuch (Código Civil) vorgesehenen Sanktionen. Je nach Art und Ausgestaltung des Vorvertrages kann die Verletzung der vertraglichen Pflichten im Allgemeinen beim Käufer zum Verlust der Anzahlung und beim Verkäufer zu der Verpflichtung führen, dem Käufer den doppelten Anzahlungsbetrag zurückzuerstatten. Es gibt jedoch auch Immobilienkaufverträge, die den Verkäufer ausdrücklich verpflichten, die Immobilie an den Käufer zu verkaufen.
Nichteinhaltung der vereinbarten Transaktionsbedingungen
Der Fall eines Verstoßes gegen die vereinbarten Bedingungen und Umstände, unter welchen die Immobilientransaktion erfolgen soll, ist in der Regel mit dem bereits genannten Fall der vorvertraglichen Pflichtverletzung verknüpft. So können die Parteien beispielsweise in einem Vorvertrag oder in einem privaten Kaufvertrag mit aufschiebenden oder auflösenden Bedingungen eine Reihe von Klauseln vereinbart haben, die dann je nach den Umständen zu einer Vertragsverletzung führen.
Ein gutes Beispiel hierfür sind Immobiliengeschäfte, bei denen sich die Parteien nach Unterzeichnung eines Vorvertrags mit Anzahlung auf eine Frist einigen, um eingehendere Nachforschungen über die Immobilie anzustellen und zu prüfen, ob sie zu den vereinbarten Bedingungen verkauft und übertragen werden kann. Stellt sich nach einer solchen Prüfung heraus, dass die Immobilie nicht den vereinbarten Bedingungen entspricht, legt der Vorvertrag die Rechte und Befugnisse der Parteien fest, so dass der Käufer vom Verkäufer den gesamten Betrag der Anzahlung oder sogar das Doppelte hiervon zurückfordern kann. In diesen Fällen liegt es in aller Regel weiterhin im Interesse des Verkäufers, die Immobilie zu verkaufen. Es obliegt dann dem Käufer, die für die Vertragsbeendigung geltend gemachten Umstände zu beweisen.
Übertragung einer Immobilie in nicht-vertragsgemäßem Zustand
Betroffen hiervon sind Sachverhalte, bei denen die Immobilie nicht dem vertraglich vereinbarten Zustand entspricht. Dieses Szenario kann auch als Unterfall des zuvor genannten eingeordnet werden. Beispiele dafür sind:
- Der Verkauf von Immobilien, die erst noch fertiggestellt werden müssen (inmuebles sobre plano, vergleichbar mit dem deutschen Bauträgervertrag) und die nach ihrer Fertigstellung nicht den vertraglichen Vereinbarungen entsprechen.
- Der Verkauf einer anderen als der ursprünglich vereinbarten Immobilie, ohne dass eine solche Änderung vereinbart war (z. B. eine andere Wohnung im selben Gebäude).
- Die Übergabe einer Immobilie, deren Zustand erheblich von demjenigen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abweicht.
In solchen Fällen kann diejenige Partei, die ihre Pflichten erfüllt hat, zusätzlich zu den vertraglich vereinbarten Konsequenzen der Pflichtverletzung die andere Partei zur Erfüllung ihrer vertraglichen Verpflichtungen zwingen (sofern dies noch möglich ist), den Vertrag beenden (und auch Schadensersatz und Zinsen fordern) oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen.
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